地积比率转移与垂直城市

香港是一个高密度发展的城市，经历愈半世纪的高速发展和人口增长，市区出现人口和楼宇「双老化」的现象尤为明显。自今年7月起，港九多区如旺角、长沙湾、西湾河及油塘等已发生多宗混凝土剥落事故，引发社会广泛关注楼宇老化和人身安全等问题。现时市区旧楼与日俱增，日久失修严重，市区重建局（下称市建局）也不得不加快旧区重建，透过地区规划以改善各区的土地用途和居住环境。为推动市区更新并提升土地使用效益，市建局早于2017年已启动油麻地及旺角地区研究（下称油旺研究），并建议引入新的规划工具 -「地积比率转移」（Transfer of Plot Ratio）。直至今年7月，城市规划委员会（下称城规会）公布有关的规划指引，作为正式落实地积比率转移的先导计划。
 
地积比率转移机制

「地积比率转移」容许将一个或多个重建潜力或价值较低的地盘（即「送出地盘」）（Sending Site），转移部份地积比率至同一分区计划大纲图上最多两个指定地盘「（即「接收地盘」）（Receiving Site），并容许住宅楼面跟非住宅楼面之间作出转换，使土地运用更加灵活。「送出地盘」一般可保留作文物或建筑保育，或规划作大小不同的公共休憩空间，而「接收地盘」通常是位处更具策略性，交通方便及适合作更高密度发展的较大型地皮。

地积比率转移以往主要是由私人或业权人伙拍发展商提出，但鲜有成功案例，且申请非常耗时，位于中环下亚厘毕道一带的圣公会建筑群是一例。早期的案例亦有大坑道的虎豹别墅（Haw Par Mansion）、罗便臣道的伦敦传道会大楼（London Mission Building）和犹太教莉亚堂（Ohel Leah Synagogue）。反之，海外发展较早的城市亦有大量地积比率转移的案例，单在美国的主要大城市已有超过200个。

廿一世纪全球出现不少「垂直社区/城市」（Vertical City）的发展项目，包括杜拜的哈里发塔（Burj Khalifa）、 英国伦敦的「无尽城」（Endless City） 和The Stratford、日本的六本木山、新加坡的达士岭（Pinnacle@Duxton）等。「垂直城市」，顾名思义，是指将不同城市要素集中在一座高耸的建筑物中，如居住、医疗、教育、工作、绿化、休憩空间、康体设施等，居民在同一座大楼内已可满足居住和基本生活需求，有别于传统城市中以横向方式在不同功能地块的建筑物上使用或获取各样服务。全球最高的哈里发塔正是采用了垂直城市的概念，在169层中容纳观景台、办公室、食肆、零售、住宅、酒店、健身室、游泳池、停车场等配套，让居民能在哈里发塔中已可进行多姿多彩的日常活动。

发展垂直城市

事实上，兴建垂直城市有许多技术上的限制和困难。首要是需确保大厦的结构安全，其中牵涉不同范畴的专项，包括超高层建筑进行防风测试、安装高规格的防火设备、特别设计规格的升降机及其保养服务、以及混合用途的建筑进出及保安系统设计等。鉴于现代的建筑技术已越趋成熟，亦有多国的实例显示不少发展商已有能力克服上述问题。因此，于设计垂直城市时，专业人士必须加入特别设计，包括增设较多逃生层和安装高速消防梯，并确保建筑物可抵受各种自然灾害，而环境可持续性及社区互动空间等因素亦需于设计项目时一并考虑。

香港是实践垂直城市最佳场地，民众非常适合于同一座楼宇内办公、用餐、运动、社交、购物、享用公共社区服务、休憩、居住等，在功能和实际上皆有可取之处。虽然香港向来以密集型发展见称，不少高地积比率的商业及住宅发展项目集中在维港两岸和铁路沿线上盖或交通网络完善的地区，但一些较新的规划概念，如容许纵向楼宇内作混合（包括住宅及非住宅部份）用途的「其他指定用途」注明「混合用途」地带（Other Specified Uses (Mixed Use）Zone）尚未普及，到目前只能在某几个地区找到。

释放土地发展潜力

实际上，「地积比率转移」和「垂直城市」的概念正好同时出现，以实践垂直城市的好处。随现代建筑技术的提升，加上后疫情时代的生活和工作模式转变，有人开始提倡在同一座建筑里提供全面的配套以满足不同用家的需求，使居民足不出户仍能够过著健康生活，笔者相信垂直城市的概念能为市民提供多一项选择，大大节省通勤的时间和成本，提升生活质素。

地积比率转移将率先于油旺两区实行，为整个社区提供更完善的规划及保育。倘若效果理想，将来可复制至其他市区，如于深水埗和荃湾等作类似的地区规划研究，更可探讨扩展至九龙城、土瓜湾等旧区，并广泛应用此规划工具，吸引私人市场的参与，有效地释放土地的发展潜力。至于现正规划的新发展区，包括新界的「新田科技城」（San Tin Technopole）、「北部都会区」（Northern Metropolis）和未来交椅洲及人工岛发展，则在枢纽中心部份加入「混合用途」地带，可构建垂直城市的地标性建筑，有住宅及各类商业楼层及其他综合元素，宜居宜业，令该区的形象更鲜明。

普缙助理总监（规划及发展）龙欣翔

2023年8月15日