新盘热卖 有利经济内循环
近日一个让首置者更容易上车的楼盘，成为香港热门焦点。长实集团的油塘临海大型新盘「亲海駅II」，以低于同区市价20%推售，最平单位只售290万元，呎价13810起，平绝市区所有新盘，谁说历史不重演，价格已回7年前。绝对不是马后炮，早在有关地产商于媒体透露即将推盘时，笔者就有预感一定大幅降价促销。果然不出所料，「深水炸弹」再次引爆，价格比九龙市区二手新楼便宜25%，震撼了整个楼市。估计此盘反应将会异常热烈，发展商也将加推单位并于即日售罄。
楼盘热卖是好事，既能为地产商去货，免除大量库存的压力，又能帮助经济流通，让代理、银行、律师和装修等行业受惠，带动经济内循环。当然，大前提必须是地产商要以合理价推盘，不要「赚尽」，最好全部都簿利多销。就以此盘为例，地皮前身为工厦，地产商向政府补地价每呎5283元，加上工厦价值、建筑成本、利息和其他成本等等，估计每呎成本达12000元以上，即使全部卖完，也没有多少利润。
地产商应薄利多销
楼盘卖得满堂红能反映真正的市况，也给予其他地产商在订价方面有指标性的作用。现时一手现楼货尾仍多达17000伙，加上已批准预售未推售单位仍有超过12000伙，即市场上可即时推售的单位近3万伙，总体来说，未来3至4年有10.5万个住宅新盘潜在供应。现今年代地产商不宜囤积居奇，要有心理准备，未来应减价促销，微利、平手或者微蚀都要接受，这才符合大众的期望。
近年港府努力派钱，引致库房入不敷支。这次楼盘反应良好，一方面可以带动一二手楼交投，支持经济更快复苏；另一方面能助更多人上车，也让市场接受楼市下跌的事实；更重要是港府可以顺理成章地减价卖地，不再让外界质疑贱卖土地，多卖几幅土地，库房就有多一些收入，符合《基本法》对香港审慎理财的指引，就是财政预算要与本地生产总值的增长率相适应。
香港专业地产顾问商会会长蔡志忠
2023年8月7日
