子非鱼 - 按揭现金回赠｜非鱼论市
子非鱼
2023-07-07 00:00 HKT
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近日有客户问了一个非常有趣的问题：按揭回赠足够支付两年罚息期的利息，甚至可赚到利润吗？
笔者即时以直觉回答客户，当然不可能了，因为银行不可能批出一个优惠，送给客户的回赠，足够支付罚息期的利息甚至让客户有赚，否则客户两年后赎回按揭，岂不是白做甚至倒蚀？但跟客户深入了解后，发现在特定情况下，申请按揭是有可能赚到钱的。
首先，近日不少银行的转按回赠都贴近2.5%，加上绿色按揭回赠约4000元及中介回赠最高0.3%计，以400万元按揭计，共有约2.9%回赠。绿色按揭是近年加入的新概念，不同银行对于绿色按揭有一定限制，例如需采用网上银行申请，或以电邮交表等，其实近年大部份人都已采用此方法。另外，拟按揭物业需要在绿色按揭大厦名单内，详情可在申请时向银行查询。
存款按揭挂钩户口封蚀本门
近日新批H-按的封顶利率是大P减2.5%，即是3.5%，两年下来，银行就会向客户收取贷款额的7%。以现金回赠有2.9%计，似乎远远不能抵销利息开支。
对于一般上车客来说，买楼后就没有多少剩余资金，所有借款都需要「硬食」利息。但原来客户并非一般人，而是物业已经变成现契。当现契物业按给银行后，就会取得等同借款的现金，这笔现金就有各种不同的去向可以选择。
最简单又几乎封蚀本门的，就是把现金放到按揭银行户口的按揭挂钩（Mortgage Link）存款户口里。无论按息升跌，该户口派发的现金利息都会紧贴按揭利率，实行无输无赢。可惜的是，大部份银行都把赚息户口的可赚息存款额定为「当时欠款的一半」，甚至有银行设有「只计算200万元存款为绝对上限」的额外条款。因此，即使是现契翻按，银行亦必然会赚最少一半贷款所衍生的利息。
现契翻按作定存赚息
不过，近一年来利率大升，定期存款利率亦大增。近日有不同银行推出定期存款优惠，大额存款可以超过4%，部份可能有些较麻烦的条款，例如要转做出粮户口、开理财户口甚至需要进行最少一次投资交易等等。
以最进取的方法计，如翻按现契楼，将贷款全部放到一个4%的定期，两年后，按揭利息是原贷款额的7%，但定期到期时，就取到等值原贷款额8%的利息，来回赚了1%。加上提取按揭的2.9%总回赠，整笔两年期内的按揭，反而让申请人赚到了3.9%。扣除律师费后，400万贷款额即大约赚到15万元。
当然，由于Mortgage link户口利率已相当不俗，借款人可考虑调节Mortgage Link存款与定期存款的比例，以增加自己的现金流以应付不时之需。另外，存款保障计划之下，每名客户在每间银行的首50万元存款才获保障，这方面也有相对细的风险。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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笔者即时以直觉回答客户，当然不可能了，因为银行不可能批出一个优惠，送给客户的回赠，足够支付罚息期的利息甚至让客户有赚，否则客户两年后赎回按揭，岂不是白做甚至倒蚀？但跟客户深入了解后，发现在特定情况下，申请按揭是有可能赚到钱的。
首先，近日不少银行的转按回赠都贴近2.5%，加上绿色按揭回赠约4000元及中介回赠最高0.3%计，以400万元按揭计，共有约2.9%回赠。绿色按揭是近年加入的新概念，不同银行对于绿色按揭有一定限制，例如需采用网上银行申请，或以电邮交表等，其实近年大部份人都已采用此方法。另外，拟按揭物业需要在绿色按揭大厦名单内，详情可在申请时向银行查询。
存款按揭挂钩户口封蚀本门
近日新批H-按的封顶利率是大P减2.5%，即是3.5%，两年下来，银行就会向客户收取贷款额的7%。以现金回赠有2.9%计，似乎远远不能抵销利息开支。
对于一般上车客来说，买楼后就没有多少剩余资金，所有借款都需要「硬食」利息。但原来客户并非一般人，而是物业已经变成现契。当现契物业按给银行后，就会取得等同借款的现金，这笔现金就有各种不同的去向可以选择。
最简单又几乎封蚀本门的，就是把现金放到按揭银行户口的按揭挂钩（Mortgage Link）存款户口里。无论按息升跌，该户口派发的现金利息都会紧贴按揭利率，实行无输无赢。可惜的是，大部份银行都把赚息户口的可赚息存款额定为「当时欠款的一半」，甚至有银行设有「只计算200万元存款为绝对上限」的额外条款。因此，即使是现契翻按，银行亦必然会赚最少一半贷款所衍生的利息。
现契翻按作定存赚息
不过，近一年来利率大升，定期存款利率亦大增。近日有不同银行推出定期存款优惠，大额存款可以超过4%，部份可能有些较麻烦的条款，例如要转做出粮户口、开理财户口甚至需要进行最少一次投资交易等等。
以最进取的方法计，如翻按现契楼，将贷款全部放到一个4%的定期，两年后，按揭利息是原贷款额的7%，但定期到期时，就取到等值原贷款额8%的利息，来回赚了1%。加上提取按揭的2.9%总回赠，整笔两年期内的按揭，反而让申请人赚到了3.9%。扣除律师费后，400万贷款额即大约赚到15万元。
当然，由于Mortgage link户口利率已相当不俗，借款人可考虑调节Mortgage Link存款与定期存款的比例，以增加自己的现金流以应付不时之需。另外，存款保障计划之下，每名客户在每间银行的首50万元存款才获保障，这方面也有相对细的风险。
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