子非鱼 - 放宽按揭成数（二）｜非鱼论市
子非鱼
2023-06-16 00:00 HKT
字體大小
上两轮放宽按揭成数，也大约在当时楼价创新高后半年实施。自2021年底起，楼价持续下滑，现时整体楼价已从高位下跌约15至20%，政府如准备出招，难言「创高峰后半年出招」。
假如以「近期高位半年后出招」，那最近期高位大约是今年4月出现，其后成交量大跌，楼价亦持续下挫，以此估算，应在今年10月推出新Plan，也许就在2023年《施政报告》时推出，成为「家超Plan」。政府在高位后半年出招，相信亦符合近年大方向，帮助巿民置业之余，亦不希望在升巿时火上加油，属一个合理时机。巿场关心何时出招、出招力道之外，更会关心出招后影响。对上两次出招已过去一段时间，可从楼价指数研究有关影响。
或于10月推新Plan
翻查差饷物业估价署各类单位售价指数，可以A类（40平方米以下）及以C类（70至100平方米）反映普罗大众眼中的细单位与大单位，以近期楼价计，大致落在600万元内及1000万元左右范围，亦刚好属新旧按揭保险受惠范围。
各类售价指数在1999年设定以100点起步，直至2012年1月前，大单位指数都跑赢细单位。在2005年5月时，大单位与细单位指数比率为1.29，即大单位跑赢29%，而在2009年10月政府实施收紧按揭第一辣招时，该比率是1.13，即大单位跑赢13%。
各类楼巿辣招副作用是令购买力过度集中于细价楼。细单位售价指数在2012年1月追平大单位，并继续大幅跑赢，在2020年1月时，大单位与细单位指数比率最低为0.77，即是细单位累计反超23%。如此算来，自2009年10月楼巿第一辣招至2020年1月期间，细单位指数比大单位跑赢47%。
笔者在2017年11月因应新盘细单位入伙潮、2019年10月林郑Plan及2022年2月波叔Plan在本栏中撰文估算，中价楼将跑赢细价楼，该三篇文章出街之时，上述比率分别为0.82、0.79及0.8。2023年4月最新指数反映，该比率是0.83，即是从2020年1月最低位0.77计，大单位比细单位跑赢约8%。细单位供应量及放宽按揭成数，将购买力回流至大单位时，亦压抑细单位需求。
财爷刚放风放宽按揭，估计受惠的仍是大单位，暂时预计放宽1500万元借最高8成按揭计，届时最受惠物业范围约是1200万至1500万元物业。一般来说，中小学考试季节后会迎来每年第2波睇楼或买楼潮，并大约在开学后结束。假如目标物业楼价范围落在估算受惠范围内，不妨先行睇楼，到正式推出新计划时才可早着先机。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
假如以「近期高位半年后出招」，那最近期高位大约是今年4月出现，其后成交量大跌，楼价亦持续下挫，以此估算，应在今年10月推出新Plan，也许就在2023年《施政报告》时推出，成为「家超Plan」。政府在高位后半年出招，相信亦符合近年大方向，帮助巿民置业之余，亦不希望在升巿时火上加油，属一个合理时机。巿场关心何时出招、出招力道之外，更会关心出招后影响。对上两次出招已过去一段时间，可从楼价指数研究有关影响。
或于10月推新Plan
翻查差饷物业估价署各类单位售价指数，可以A类（40平方米以下）及以C类（70至100平方米）反映普罗大众眼中的细单位与大单位，以近期楼价计，大致落在600万元内及1000万元左右范围，亦刚好属新旧按揭保险受惠范围。
各类售价指数在1999年设定以100点起步，直至2012年1月前，大单位指数都跑赢细单位。在2005年5月时，大单位与细单位指数比率为1.29，即大单位跑赢29%，而在2009年10月政府实施收紧按揭第一辣招时，该比率是1.13，即大单位跑赢13%。
各类楼巿辣招副作用是令购买力过度集中于细价楼。细单位售价指数在2012年1月追平大单位，并继续大幅跑赢，在2020年1月时，大单位与细单位指数比率最低为0.77，即是细单位累计反超23%。如此算来，自2009年10月楼巿第一辣招至2020年1月期间，细单位指数比大单位跑赢47%。
笔者在2017年11月因应新盘细单位入伙潮、2019年10月林郑Plan及2022年2月波叔Plan在本栏中撰文估算，中价楼将跑赢细价楼，该三篇文章出街之时，上述比率分别为0.82、0.79及0.8。2023年4月最新指数反映，该比率是0.83，即是从2020年1月最低位0.77计，大单位比细单位跑赢约8%。细单位供应量及放宽按揭成数，将购买力回流至大单位时，亦压抑细单位需求。
财爷刚放风放宽按揭，估计受惠的仍是大单位，暂时预计放宽1500万元借最高8成按揭计，届时最受惠物业范围约是1200万至1500万元物业。一般来说，中小学考试季节后会迎来每年第2波睇楼或买楼潮，并大约在开学后结束。假如目标物业楼价范围落在估算受惠范围内，不妨先行睇楼，到正式推出新计划时才可早着先机。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
最Hit
更多文章
