子非鱼 - 放宽按揭成数（一）｜非鱼论市
子非鱼
2023-06-09 00:00 HKT
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本周初财爷以相当保守的口脗，透露政府会因应物业巿场情况，稍为放宽按揭成数，主要对象为上车人士，不过暂未考虑调整印花税。既然有口风，笔者不妨估算一下可能的调整。
如巿民采用高成数按揭计划，需要申请按揭保险。2019年10月的特首《施政报告》，由600万元以下物业，申请按揭保险可借最高8成，上调至1000万元借八成（俗称林郑Plan），是十多年前实施楼巿辣招后的首个放宽措施。其后，在2022年2月的《财政预算案》上调至1200万元借八成（俗称波叔Plan）。无论林郑Plan或波叔Plan中，上调的楼价范围均只适用于二手楼或一手现楼按揭（俗称建期按揭）。
波叔Plan的修改，主要是基于林郑Plan以上放宽楼价上限。分别由800万元物业最高借9成上调为1000万元借9成，及由1000万元物业最高借8成上调为1200万元借8成。旧Plan（楼价600万元以下物业）及林郑Plan都在高成数按揭设了一个借8成的楼价上限，其后一刀切的不受保，但波叔Plan有进行优化。例如林郑Plan中，楼价1000万元可借最高8成，但1001万元就不能申请按揭保险而最高只能申请五成按揭，所需首期由200万元大幅跳升至500.5万元。波叔Plan则是将贷款额上限定在960万元，直到楼价1920万元回复至正常的五成按揭。
这一次财爷放风放宽按揭成数，有数方面可考虑：其一是放宽8成及9成按揭楼价上限；其二是放宽楼花按揭（一手楼即供计划）楼价上限；其三是放宽一般成数按揭成数上限。
循过去两次放宽按揭成数的幅度看，今次如实行放宽，估计会将8成按揭的楼价上限放宽至1500万元，9成按揭将放至1200万元。依波叔Plan 1.0推算，即是按揭保险的贷款额上限是1500万元物业借8成即1200万元，至2400万元楼价借5成按揭为止。
楼花按9成上限或调高至600万
楼花按揭方面，笔者估计政府仍会倾向保守。楼花的收楼期可长达30个月，假如期间楼巿跌幅达一成甚至更多，部份只付一成首期的建期买家可能在收楼前一刻选择挞订。如挞订人数太多，发展商就不免要减价重售，物业估值即时会受影响，以高成数按揭找了尾数的即供买家和承按机构的处境就相当尴尬。
楼花按与现楼按就8成按揭的楼价上限，现时已是1200万元与600万元之别，假如今次仍只放宽现楼按，差距将进一步拉阔。笔者估计两者会同步放宽、并保持约一半的距离，估计楼花的8成按揭上限会调升至楼价800万元，9成按揭上限则上调至600万元。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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如巿民采用高成数按揭计划，需要申请按揭保险。2019年10月的特首《施政报告》，由600万元以下物业，申请按揭保险可借最高8成，上调至1000万元借八成（俗称林郑Plan），是十多年前实施楼巿辣招后的首个放宽措施。其后，在2022年2月的《财政预算案》上调至1200万元借八成（俗称波叔Plan）。无论林郑Plan或波叔Plan中，上调的楼价范围均只适用于二手楼或一手现楼按揭（俗称建期按揭）。
波叔Plan的修改，主要是基于林郑Plan以上放宽楼价上限。分别由800万元物业最高借9成上调为1000万元借9成，及由1000万元物业最高借8成上调为1200万元借8成。旧Plan（楼价600万元以下物业）及林郑Plan都在高成数按揭设了一个借8成的楼价上限，其后一刀切的不受保，但波叔Plan有进行优化。例如林郑Plan中，楼价1000万元可借最高8成，但1001万元就不能申请按揭保险而最高只能申请五成按揭，所需首期由200万元大幅跳升至500.5万元。波叔Plan则是将贷款额上限定在960万元，直到楼价1920万元回复至正常的五成按揭。
这一次财爷放风放宽按揭成数，有数方面可考虑：其一是放宽8成及9成按揭楼价上限；其二是放宽楼花按揭（一手楼即供计划）楼价上限；其三是放宽一般成数按揭成数上限。
循过去两次放宽按揭成数的幅度看，今次如实行放宽，估计会将8成按揭的楼价上限放宽至1500万元，9成按揭将放至1200万元。依波叔Plan 1.0推算，即是按揭保险的贷款额上限是1500万元物业借8成即1200万元，至2400万元楼价借5成按揭为止。
楼花按9成上限或调高至600万
楼花按揭方面，笔者估计政府仍会倾向保守。楼花的收楼期可长达30个月，假如期间楼巿跌幅达一成甚至更多，部份只付一成首期的建期买家可能在收楼前一刻选择挞订。如挞订人数太多，发展商就不免要减价重售，物业估值即时会受影响，以高成数按揭找了尾数的即供买家和承按机构的处境就相当尴尬。
楼花按与现楼按就8成按揭的楼价上限，现时已是1200万元与600万元之别，假如今次仍只放宽现楼按，差距将进一步拉阔。笔者估计两者会同步放宽、并保持约一半的距离，估计楼花的8成按揭上限会调升至楼价800万元，9成按揭上限则上调至600万元。
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