陈启豪 - 微调按揭难帮换楼客｜二叔公启事录
陈启豪
2023-07-03 00:00 HKT
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香港寸金尺土，土地问题一直是严峻的挑战，安居乐业更是普罗大众最为关心的问题。最近财政司司长提出微调按揭措施的可能性，旨在协助自住的换楼客细屋换大屋。
过去几年来，市场上对「撤辣」呼声日益高涨，但政府仅数次微调楼市措施，包括放宽按揭保险计划，调整按揭贷款压力测试要求至「加2厘」，以及微调印花税（第二标准税率）税阶等，这些措施降低入市的门槛及开支，但对于换楼客来说仍然存在困难。
换楼客面临的最大难题往往是先卖旧楼还是先买新屋，如果选择先买后卖，按揭成数会受到限制，需要准备更多资金作为「首期」，而且按揭的「供款与入息比率」亦要按两项物业的供款计算，增加供款与入息比率（Debt-to-income ratio，DTI）压力，同时，预付第二层物业的15%额外印花税也是一大负担。
选择先卖后买虽然可以避免以上的问题，但「空窗期」的搬迁及短期居住也是难搞的事项。目前政府尚未公布政策细节，然而针对上述问题，不难猜测政策走向。政府可以从设定缓冲期入手，对于明确自住的换楼业主，要求签署承诺书于指定期限内售出旧居，并有条件放宽压测要求，申请新屋按揭时，压力测试亦可以只计算新按揭的供款，甚至进一步考虑「暂缓」须预缴的15%印花税，倘限期内未售出单位才补回差价。
政府可以通过银行提供更灵活的按揭政策来重启换楼链，让换楼客能更轻松地实现细屋换大屋的梦想。当然，这些仅属微调方案，长远而言，香港的土地问题仍然需要更多努力，尤其是如何加快觅地建屋增加供应。
霭华押业主席
陈启豪
过去几年来，市场上对「撤辣」呼声日益高涨，但政府仅数次微调楼市措施，包括放宽按揭保险计划，调整按揭贷款压力测试要求至「加2厘」，以及微调印花税（第二标准税率）税阶等，这些措施降低入市的门槛及开支，但对于换楼客来说仍然存在困难。
换楼客面临的最大难题往往是先卖旧楼还是先买新屋，如果选择先买后卖，按揭成数会受到限制，需要准备更多资金作为「首期」，而且按揭的「供款与入息比率」亦要按两项物业的供款计算，增加供款与入息比率（Debt-to-income ratio，DTI）压力，同时，预付第二层物业的15%额外印花税也是一大负担。
选择先卖后买虽然可以避免以上的问题，但「空窗期」的搬迁及短期居住也是难搞的事项。目前政府尚未公布政策细节，然而针对上述问题，不难猜测政策走向。政府可以从设定缓冲期入手，对于明确自住的换楼业主，要求签署承诺书于指定期限内售出旧居，并有条件放宽压测要求，申请新屋按揭时，压力测试亦可以只计算新按揭的供款，甚至进一步考虑「暂缓」须预缴的15%印花税，倘限期内未售出单位才补回差价。
政府可以通过银行提供更灵活的按揭政策来重启换楼链，让换楼客能更轻松地实现细屋换大屋的梦想。当然，这些仅属微调方案，长远而言，香港的土地问题仍然需要更多努力，尤其是如何加快觅地建屋增加供应。
霭华押业主席
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