郑伟舜 - 烂尾楼法律保障｜环球楼市观望
郑伟舜
2023-04-24 00:00 HKT
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现时内地楼市潜在的问题，大家最关心的是如果遇上烂尾楼怎么办？许多情况最终大多都是不了了之，包括笔者遇过的许多烂尾项目结果大多是，放弃追讨，因为大多情况是发展商已无力偿还或继续完工，而导致大家心力交瘁。
但中国最高人民法院于2023年2月14日发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批覆》，由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行，原文如下：
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法（2023）36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部份价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
笔者认为尤其是第三条，最起码是差不多是首位的优先受偿权，还有机会收得到部份房款。但当然中间的过程可能好漫长，还要通过多次法律途径进行追讨。
是次最高人民法院的批覆，可以说把大部份债主排在较后位置，基本上可以说是除了欠款工资外的首位了。但中间也提及一点，是以居住为目的购买房屋，那么就应该是家庭中的首套房或能举证的改善型房屋，同时笔者估计商业类产品应该不会适用以上述司法解释了。
环球楼市评论人
郑伟舜
但中国最高人民法院于2023年2月14日发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批覆》，由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行，原文如下：
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法（2023）36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部份价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
笔者认为尤其是第三条，最起码是差不多是首位的优先受偿权，还有机会收得到部份房款。但当然中间的过程可能好漫长，还要通过多次法律途径进行追讨。
是次最高人民法院的批覆，可以说把大部份债主排在较后位置，基本上可以说是除了欠款工资外的首位了。但中间也提及一点，是以居住为目的购买房屋，那么就应该是家庭中的首套房或能举证的改善型房屋，同时笔者估计商业类产品应该不会适用以上述司法解释了。
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