股市波动楼市稳 价量齐拾级而上
环球金融市场乍现「黑天鹅」！美国接连有银行出现经营困难，令人联想到2008年金融海啸时的「雷曼」事件，难免影响市场信心。港股的每日成交金额呈回调，恒指亦一度跌至近19000点水平，反映投资市场波动。反观楼市交投却是「愈升愈有」，二手表现向好，铁路沿线物业表现更加理想。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料统计70大铁路沿线屋苑，2月共录785宗二手注册，较1月的562宗大增约39.7%；相比同期全港二手住宅注册量按月升约27%，70大铁路沿线屋苑注册量升幅更大。与此同时，2月二手私楼帐面获利比率高达逾84%，已创4个月新高。据土地注册处资料显示，首季至截至3月14日共录9733宗二手住宅注册，已超去年第4季，并已创3季新高，预计首季二手成交则有望达1.4万宗，按季大升约68%。
随着楼市前景渐入佳境，发展商新盘攻势浪接浪，新近位于何文田及屯门的瞩目新盘，双双以震撼价推售，相信短期将继续是一手「天下」。笔者预期，3月一手成交宗数有望达到约2800宗水平，创约4年新高。首季新盘货如轮转，成交有望重返4200宗水平，按季大幅反弹约3.9倍；期内至于楼价，相信首季可升6%。
虽然环球出现「黑天鹅」影响整体投资气氛，但是并未为本港楼市构成负面影响。相反，美国联储局底于加息取态上变得审慎，有望放缓加息步伐之余，甚至可能提早开始减息，减少本港楼市的利淡因素。
谈起息口问题，近期楼市在多个利好因素下极速反弹，按揭申请量明显回升，银行业在承造楼按上取态相当积极。根据市场报导，本港有大型银行调整二手物业H按(拆息按揭)的封顶息口上限0.25厘，实际按息由3.625厘减至3.375厘。大行带头减封顶息，势为按揭市场带来指标作用，有助抵销市场对加息的恐惧情绪，对楼市属于利好。最终得益的，是一众「有得拣」的买家。
楼市的信心未受外围因素大幅影响，「美联信心指数」最新报65.7点，按周微跌0.2%，已连续两周稳企逾65点水平，走势窄幅上落，更已连续11星期高于平均值，预示楼价保持上升动力。「美联楼价指数」最新报151.25点，按周升0.33%，连升10周，创自去年11月后的16星期新高；若与四星期前相比，则升2.21%；本年迄今升3.57%。笔者相信，本港楼市正处于「拾级而上」的阶段，相信只要新盘向隅客慢慢回流二手市场，届时楼市将有望突破，出现一二手双轨并升的局面。
2023年3月23日
