子非鱼 - 东涌线延线｜非鱼论市
子非鱼
2023-03-03 00:00 HKT
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东涌线延线落实于今年内开始兴建，在「港铁东涌线延线」网站内可以获得最新资讯。该路段主要分为三个部份，第一，东涌站将向西延长，以逸东商场西面的东涌西站为终点，笔者估计该站最终会更名为逸东站；第二，在迎东邨东面，现时东涌填海新发展区的现有铁路路段，将稍作改道及兴建东涌东站；第三，小蚝湾铁路车厂将来会成为新发展区，将来会兴建「小蚝湾站」，不过在现阶段未有确实日期。
现时，东涌西部主要是由公屋或居屋组成，当中的居屋裕泰苑，现时还未过自由巿场禁售期，一般投资者没法涉足，只能放眼逸东邨南面一带的村屋。村屋最大的价值除了呎价较便宜外，是因应新发展带来的商业需求。由于村屋的用途多数属「非工业」，除了居住外，一般都可用作商业用途，假如由住宅改为商舖，例如食肆、便利店及地产舖等，租金都会大幅升值。当然，投资者买入时宜查阅相关批地文件。
笔者在数年前曾在「裕泰苑」撰文时到该区实地视察，当时位于东涌道较入的满东邨还未落成，在东涌道一带的村屋只有零星的地产舖及食肆。不过现时用Google街景发现，该处已有不少食肆营业。就规划署网站显示，满东邨南面还有两幅高密度住宅用地，而东涌西站本身亦是一幅住宅（乙类）用地，可作中密度发展。新居民的迁入，将会带来新的商舖需求，投资者可尝试在该区的村屋寻宝。
物业的价值体现在租金，不过投资者宜留意该区将来的变化，以衡量现时租值的可持续性。笔者在当年视察时发现了一个现象，由于港珠澳大桥当时仍在兴建中，建筑行业通通早上8点准时开工，如从巿区乘车前往工地，随时需凌晨6时起床。如遇上加班，晚上11时下班，回到家中已是深夜。因此，在该区上班的建筑工人带来了大量的临时住屋需求。该区甚至有业主将村屋间成㓥房出租的情况，租盘需求甄切可见一斑。
东涌村屋租金难有大增空间
由于当时还未有屯赤隧道，工人们进入东涌只能经青马大桥进入，另一端是租金较昂贵的青衣及荃湾一带。不少工人索性在东涌合租一个村屋单位，或个别租用㓥房作平日休息之处以减省通勤时间。
现时有屯赤隧道，工人可以选择在租金较为便宜的屯门落户，东涌路一带的村屋优势并不明显。当东涌东新发展区的地盘全数落成后，这类需求就会完全消失，以住宅租金角度看，该区的村屋前景不会有大幅增长空间。
如想深入寻宝，投资者宜深入研究东涌西站及附近发展，有没足够的商舖以提供居民饮食消闲所需。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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现时，东涌西部主要是由公屋或居屋组成，当中的居屋裕泰苑，现时还未过自由巿场禁售期，一般投资者没法涉足，只能放眼逸东邨南面一带的村屋。村屋最大的价值除了呎价较便宜外，是因应新发展带来的商业需求。由于村屋的用途多数属「非工业」，除了居住外，一般都可用作商业用途，假如由住宅改为商舖，例如食肆、便利店及地产舖等，租金都会大幅升值。当然，投资者买入时宜查阅相关批地文件。
笔者在数年前曾在「裕泰苑」撰文时到该区实地视察，当时位于东涌道较入的满东邨还未落成，在东涌道一带的村屋只有零星的地产舖及食肆。不过现时用Google街景发现，该处已有不少食肆营业。就规划署网站显示，满东邨南面还有两幅高密度住宅用地，而东涌西站本身亦是一幅住宅（乙类）用地，可作中密度发展。新居民的迁入，将会带来新的商舖需求，投资者可尝试在该区的村屋寻宝。
物业的价值体现在租金，不过投资者宜留意该区将来的变化，以衡量现时租值的可持续性。笔者在当年视察时发现了一个现象，由于港珠澳大桥当时仍在兴建中，建筑行业通通早上8点准时开工，如从巿区乘车前往工地，随时需凌晨6时起床。如遇上加班，晚上11时下班，回到家中已是深夜。因此，在该区上班的建筑工人带来了大量的临时住屋需求。该区甚至有业主将村屋间成㓥房出租的情况，租盘需求甄切可见一斑。
东涌村屋租金难有大增空间
由于当时还未有屯赤隧道，工人们进入东涌只能经青马大桥进入，另一端是租金较昂贵的青衣及荃湾一带。不少工人索性在东涌合租一个村屋单位，或个别租用㓥房作平日休息之处以减省通勤时间。
现时有屯赤隧道，工人可以选择在租金较为便宜的屯门落户，东涌路一带的村屋优势并不明显。当东涌东新发展区的地盘全数落成后，这类需求就会完全消失，以住宅租金角度看，该区的村屋前景不会有大幅增长空间。
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