提升物管质素 应对楼宇老化
市民购置住宅物业，不论一手或二手楼，大多较着重物业的位置、交通配套、单位的间隔和内部装修、其价格和升值潜力、以至会所设施和管理费用等，但对于聘用的物管公司的服务质素、业主组织的情况，却往往较少关注。其实相关因素对住户的使用、商户的经营、以至维持物业的价值和良好状况均相当重要。
在香港，物业的建造和装修等工程均有多条法例、多个政府部门及专业团体监管，买卖楼宇有地监局及相关法例监管，但对于物管公司及相关从业员，过往则欠缺专门的法例和监管机构。政府因而在2014年提出《物业管理服务条例草案》，引入发牌制度和成立「物业管理业监管局」（物监局），借此提升业界的专业水平，为各类物业使用者提供更优质的服务。
笔者当年担任了有关立法会法案委员会的主席，并在物监局2016年正式成立后出任首任主席，至去年底期满卸任。回顾过去6年工作，可总结出3大挑战和3方面的成果。
挑战方面，物监局在成立初期缺乏启动资金，又未能开始收取征费，对从速开展发牌工作造成一定困难，耽误了一些时间。当发牌工作准备就绪，又遇上黑暴风波，立法会运作受阻，导致有关落实发牌制度的附属法例直至2020年才通过，开启了3年的发牌过渡期。及至笔者卸任时，强制持牌规定仍未能全面实施，难免会感到有点遗憾。
另一挑战是2020年爆发的新冠疫情，物监局与业界一方面要全力协助社会防疫抗疫，另一方面业界本身亦面对工作量大增，但防疫物资及人手却不足等问题。笔者当时联同业界成功向政府争取推出「物管支援计划」，并由物监局高效地在极短时间内，向业界发放合共接近30亿元的抗疫津贴，令数十万名清洁工、保安员、前线物管人员等「社区抗疫英雄」受惠。有关工作既是挑战，亦是难忘的经历与成果。
其余两方面的成果，其一是物监局确立了良好的架构，有序落实发牌制度和制订了多份《实务守则》及《良好作业指南》，提升业界的形象和专业水平，促进业界更为团结。其二是推动香港的物管业界，与内地、尤其是大湾区的同业交流合作，为两地资格互认、统一服务水准等作出努力。期间笔者更有幸获内地当局委任为 「广东省粤港澳大湾区物业及设施管理联合会」的创会会长（香港）。
展望未来，笔者对香港物管业发展和政府的相关政策，有3方面意见。一是提升业主组织的质素。现时已有法例及发牌制度监管物管公司及从业员，但对于处理部分业主组织长期管理不善、财政混乱、以至违反法团章程或大厦公契（DMC）行事等，有不少改善空间。可考虑扩大物监局职能至可以有效处理与业主组织相关的投诉、发出指引、统一举办培训课程等。
二是要以新思维应对楼宇老化及失修问题，加强预防性维修保养。对于新楼，须从建筑设计开始，考虑有利日后维修保养的用料和设施，以及规定发展商以物业交易征费方式，为新建楼宇成立「维修保养基金」，供业主及法团日后用作大型维修。
对于已成立业主组织及有聘用物管公司管理的现有楼宇，笔者建议由政府成立另一个针对旧楼的「维修保养基金」，以配对资助或贷款方式，协助符合定下资格的业主进行大型维修。对于「三无大厦」，则要尽快落实修例，授权政府、物监局或一部分的业主，代全体业主聘用物管公司，透过「联厦联管」、善用创新科技等方法，管理好其公用地方。
最后，物管业界正面对日益严重的人手短缺和老化问题，成因包括行业的工作性质、固有形象和低价者得的招标制度等，令不少青年人不愿入行。但其实香港每起多一幢楼宇或设施，就需要多一批人手去管理，加上内地物管市场的高速发展，行业的增长前景相当良好。
政府应资助业界研发及善用科技，以减少人手需求以及改变行业形象，同时，加强在职专业教育和生涯规划层面的推广，提升在职培训资助和完善相关资历架构，以吸引更多青年入行。多管齐下，将香港建设成更安全、衞生、宜居和可持续发展的城市。
2023年1月31日
