子非鱼 - 买楼回赠需扣减贷款额（下）｜非鱼论市
传统的楼花，通常分「即供」或「建期」缴付办法，前者是在楼宇未建成前找清尾数，后者是收楼时找清尾数。上文提及的元朗新盘提供了一个相当特别的选项给客户，客户可以选择在楼盘落成后即时入住，入住后约两年才找尾数。选择以上「先住后付」计划的买家，需在指定日子内申请及额外缴交一笔楼价10%的入住许可证费用。
先住后付买家，「收楼」的定义也与平常不同。买家收楼入住时并没有从发展商取得业权，而是待将来找清尾数后，才成功转名为真正的业主。在入住期间，对买家有一定规限，例如不能把单位出租或分租，亦不能改动单位间隔。假如买家入住后进行室内装修而最终没有完成交易，需要把单位还原。假如符合有关规限，买家在找尾数时，发展商将会把楼价10%的现金回赠存到律师楼，作为楼价尾数的一部份。
银行在处理按揭申请时，对现金回赠或优惠相当敏感，在价单上明确标明的优惠都必定会考虑在内，并对贷款上限作出扣减。上述选择先住后付计划的回赠，相比其他类别的回赠来得奇怪。买家需真金白银额外出资缴付等值楼价10%的现金来入住，找尾数时，发展商将一笔相同金额的「现金回赠」存到律师楼。由于形式是「现金回赠」，银行就不得不在贷款额上作出扣减。
采先住后付计划要留神
回到本系列主题，读者可能最关心是回赠扣贷款额的计算方法。一般来说，银行的计算方式分两种，主要以取得贷款日前与后取得而分界。
取得贷款前获得的回赠，与楼价折扣计算方法类似，譬如原价800万元的一手楼，10%折扣后合约价就变成720万元。若以楼价10%现金回赠方法存入律师楼以找尾数，合约价仍是800万元，但银行则会以720万元计算按揭成数上限。取得贷款后获得的回赠，就会直接扣减贷款额。以类似个案为例，800万元楼价，如不申请按揭保险，最高可借6成按揭即480万元。如买家取得贷款后会获得楼价10%回赠，银行将批出480万元减80万元、即400万元贷款。这类回赠形式常见于银行或按揭中介赠回赠。
该元朗新盘的客户，可获各类现金回赠约有10%，选用先住后付计划的客户有另一笔10%回赠，以上20%的回赠都在上会前发放。银行会以正价800万元，扣去楼价20%的回赠金额，即640万元来计算按揭成数上限。当初拣楼时预算申请楼价六成、即480万元按揭的买家，最终会发现六成按揭只能批出384万元，差额达96万元。这类买家仍可选择申请按揭保险以楼价八成即512万元上会。但当初预算借800万元九成按揭的买家，首期差额将达144万元，除了向家人筹措资金外就别无他法。
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