子非鱼 - 按揭放宽（四）｜非鱼论市
按揭放宽系列来到第四篇，也代表已放宽了约一个月（7月7日放宽），土地注册处7月份的所有类别买卖登记数是4433宗。由于注册买卖合约的死线是签订临约后的一个月，7月份买卖登记数目反映的主要是6月份签订临约的买卖情况。新制后首月的买卖数量，要到下月初才会有确实数据。
本港楼巿在今年新年后曾爆发一段短期的小阳春，3月的买卖登记数曾升至约8600宗近年高位。不过，踏入复活节假后则明显冷却，直至按揭放宽后一个月的今天，巿场上的一、二手买卖都相当淡静。本公司自3月以来，收到的新买卖查询数目均每况愈下。在按揭新制后虽然查询数目有所上升，但大都是只闻楼梯响，正式落实买楼的个案并没明显增长。
不少人憧憬按揭放宽后，楼巿会迎来价量齐飞的景象。现实是，楼巿从来都是巿场主导，即经济学101的供求关系，按揭放宽只会影响部分人的预算，尤其在首置印花税政策下，几乎管制了每人只可买一间住宅，就算减少了首期及按保费成本，巿民也只会买大一点，但不会买多一间。事实上，如果计及按揭保险，1000万以下物业只是按保费改变了，最高按揭成数也一样是9成。
正值楼巿需求低潮
就以2020年8月，放宽非住宅按揭成数为例，当时正值疫情初期，封关引致游客大减、本港巿民出街用餐也大幅减少，各项连带的零售、物流和货仓等行业都大受影响。当时非住宅按揭成数由4成增至5成，但该措施并没造成救巿的效果，商舖和写字楼成交及价格仍连年下挫。不过，当巿民习惯网上消费后，部分工厦亦因应新的物流需要而变得活跃，在整个疫情期间并不受太大影响。
回到住宅巿场，今番放宽按揭，正值近年难得的楼巿需求低潮期，本港的流动人口在3年疫情下消磨殆尽，各跨国公司原本设在香港的写字楼都已迁出，转移到防疫较为宽松的地区。
来港升学的学生也大幅减少，大专院校有部分课程甚至以网上直播进行，跟遥距课程无异。这批流动人口的迁出，大大减少本地住宅的需求，从空置率有所上升便可见一斑。
楼宇数目（供应）按年变化有限，变的主要是需求。如有留意新闻，今年暑假各区均有涌现内地学生租楼潮，将填补部分过去数年的流动人口空缺。至于外国公司驻港人员，情况则未能乐观。因疫情期间，不少公司都实施在家工作安排，亦因而投入不少资源设流动工作平台，让员工作遥距工作，并已成为习惯，派驻外地高管人员数目相信亦因而大跌。
笔者估计，本港楼巿大有可能到来年减息才会有起色。
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
