子非鱼 - 买楼回赠需扣减贷款额（中）｜非鱼论市
子非鱼
2022-12-30 00:00 HKT
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一手楼优惠林林总总，买家可以从售楼说明书上查阅各种优惠的条款、金额及发放的日期（数期）。
前文提及的「光猪价」相当容易理解。在拣楼日，买家只要清晰了解自己可享那类优惠，在签买卖合约时，细心核对折扣后的售价正确与否。买家不用担心回赠期数的问题，只需依合约上的售价计算补付订金、印花税及找清尾数的金额及日期以完成交易，此文不赘。
相对于楼价折扣，发展商较乐于提供现金或入帐形式的回赠，因为回赠详情不会反映在买卖合约及土地注册处的查册纪录上。事后，其他人较难查核实际优惠，以避免造成「愈卖愈平」的不良印象。
这类回赠大致可分为找清楼价尾数前发放，或找清楼价尾数后才发放。买家除要确定自己可获那类回赠及其金额外，还要清楚有关回赠发放的期数，及对银行批出贷款所扣减的金额有所准备。最理想是列出一个由拣楼日起计算第N天，要支付的金额和收到回赠的时间表，确保自己在指定日子前有足够资金找数。
现金回赠直接交律师楼
找清楼价尾数前发放的现金回赠过去比较少见，估计是发展商怕买家收到回赠后，变相首期（或订金）金额减少了，提高了买家的挞订意欲。近一两年，发展商可能想通了新方案，提供的现金回赠不会经买家，而是直接将钱交到律师楼，用作支付印花税或楼价尾数的部份。
例如买家在第五个工作天前上律师楼补付订金，与临时订金合共支付楼价10%的大订的时候，发展商才替买家支付印花税。那时候买家已支付楼价10%的金额，挞订的机会就大大减少。有趣的是，一般交易的印花税都是由买家支付，当取消交易后，印花税就会退回买方。不过，在售楼说明书内有指明，如取消交易，买家须把印花税退回发展商。那实际上，退印花税的钱银交收到时会如何操作呢？
另一类找清尾数前发放的现金回赠，通常在成交前一刻发放，发展商亦通常会直接交到律师楼，用作支付部份楼价。就近日临近上会期限的一个元朗新盘为例，翻查当年价单，如客户符合「换楼」、「印花税」、「不申请发展商一、二按」、甚至采用缴付入住许可证费用的「先住后买，最后退回许可证费用」的计划，总回赠金额可达楼价2成以上。如此大额的回赠，都会列明在合约上，银行在审批按揭时都会考虑在内。
除了以上的大额回赠外，以往有些楼盘，还有些另类优惠，亦未必在签临约时确定将会使用，例如律师费优惠或将来子女入读指定学校的学费津贴等。银行通常会向客户查询会否采用及要求客户作出声明。
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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前文提及的「光猪价」相当容易理解。在拣楼日，买家只要清晰了解自己可享那类优惠，在签买卖合约时，细心核对折扣后的售价正确与否。买家不用担心回赠期数的问题，只需依合约上的售价计算补付订金、印花税及找清尾数的金额及日期以完成交易，此文不赘。
相对于楼价折扣，发展商较乐于提供现金或入帐形式的回赠，因为回赠详情不会反映在买卖合约及土地注册处的查册纪录上。事后，其他人较难查核实际优惠，以避免造成「愈卖愈平」的不良印象。
这类回赠大致可分为找清楼价尾数前发放，或找清楼价尾数后才发放。买家除要确定自己可获那类回赠及其金额外，还要清楚有关回赠发放的期数，及对银行批出贷款所扣减的金额有所准备。最理想是列出一个由拣楼日起计算第N天，要支付的金额和收到回赠的时间表，确保自己在指定日子前有足够资金找数。
现金回赠直接交律师楼
找清楼价尾数前发放的现金回赠过去比较少见，估计是发展商怕买家收到回赠后，变相首期（或订金）金额减少了，提高了买家的挞订意欲。近一两年，发展商可能想通了新方案，提供的现金回赠不会经买家，而是直接将钱交到律师楼，用作支付印花税或楼价尾数的部份。
例如买家在第五个工作天前上律师楼补付订金，与临时订金合共支付楼价10%的大订的时候，发展商才替买家支付印花税。那时候买家已支付楼价10%的金额，挞订的机会就大大减少。有趣的是，一般交易的印花税都是由买家支付，当取消交易后，印花税就会退回买方。不过，在售楼说明书内有指明，如取消交易，买家须把印花税退回发展商。那实际上，退印花税的钱银交收到时会如何操作呢？
另一类找清尾数前发放的现金回赠，通常在成交前一刻发放，发展商亦通常会直接交到律师楼，用作支付部份楼价。就近日临近上会期限的一个元朗新盘为例，翻查当年价单，如客户符合「换楼」、「印花税」、「不申请发展商一、二按」、甚至采用缴付入住许可证费用的「先住后买，最后退回许可证费用」的计划，总回赠金额可达楼价2成以上。如此大额的回赠，都会列明在合约上，银行在审批按揭时都会考虑在内。
除了以上的大额回赠外，以往有些楼盘，还有些另类优惠，亦未必在签临约时确定将会使用，例如律师费优惠或将来子女入读指定学校的学费津贴等。银行通常会向客户查询会否采用及要求客户作出声明。
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