货尾累积待清货 后市还看两因素
据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，11月整体物业(包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商舖、纯车位及其他等)注册量共录3705宗，较10月4443宗按月进一步下挫约16.6%，连跌3个月。值得留意，11月宗数比起年初第五波疫情爆发期间的2月3998宗及3月3828宗更少，并创自2018年12月后的47个月新低。由于临近年尾，新盘步伐减慢，导致货尾数量大幅飙升。
事实上，现时市场上待销单位不少。单计11月份，已共有5个项目新申请，当中包括黄竹坑站第3B期(642伙)及3C期(558伙)、何文田站第1C期(214伙)、天水围天荣站第1期(1393伙)及元朗大旗岭266号(112伙)，共涉及2919个单位，按月急升约1.8倍。由于11月新申请大幅增加，累积待批预售楼花单位重上逾2万伙水平，录20579伙，当中楼花期逾30个月的项目录逾8500伙，占逾4成。
与此同时，11月份虽然只有黄竹坑站第4A期(432伙)获批预售，惟目前已批出预售楼花同意书但尚未发售新盘的单位总数仍进一步升至近12000伙高水平，相信因为近期市况淡静，发展商减慢推盘步伐所致。
值得留意，若计及已批出预售楼花但尚未发售新盘，全新盘量超过32000伙，由于预售要求为楼花期30个月，相信上述单位未会于短期内推出市场，而发展商提早申请预售相信为使部署更具弹性，相信能短期内推出的新盘不多。今年受疫情影响及经济影响，新盘销售量大减，致现楼及楼花货尾录逾2万伙，相信发展商短期仍以货尾销售为主，或要到明年农历新年后，发展商重拾销售步伐，新盘交投才会恢复活跃。
值得留意的是，市场信心似于近日有所回升。「美联信心指数」最新报34点，按周升8.6%，连升2星期。主要原因是内地疫情防控措施松绑，增强业主对后市信心。加上部份笋盘被吸纳，减价盘见减少，带动信心指数向上，并升至10周新高。目前买家入市仍然审慎，有需要急售的业主唯有减价，加上信心指数仍然低于平均值(属楼价好淡分界线)，预期楼价跌势未止。「美联楼价指数」最新报148.54点，按周再跌1.26%，已经连跌25星期；若与四星期前相比，则跌3.75%；而本年迄今跌约13.44%。楼价续跌，但随著市场信心及投资气氛的回暖，相信交投有望略见回升。未来的市况则视乎国内防疫的松绑速度，以及息口走势两大因素的变化。
2022年12月7日
