九龙城重建 助打破「House」地契魔咒
早前市建局公布九龙城的最新重建项目，计划于衙前围道及贾炳达道一带兴建约4350伙高楼住宅，更会重新规划该区的行人道和车路，此矮楼密集的旧区势将变天，成为高楼林立的活力社区。政府亦正式使用「转移地积比」概念，提升该区新建住宅的地积比，此除了能资源善用，亦对往后的土地发展提供了示范作用。
今次重建范围为九龙城的核心区，地盘面积逾37000平方米，共涉及三个地盘、约1000个业权、约1600个住户及140个地铺。现为九龙城市政大楼的主地盘将拆卸重建成楼面面积逾20万平方米、可建4350个中小型单位的住宅区，最快于2036年落成。市政大楼等社区设施将迁至本为贾炳达道公园的北面地盘，并会兴建一幢新政府综合大楼，料于2030年落成，届时社区设施楼面面积会增约3倍。
而邻近启德道的东地盘会兴建「门户广场」，此为低楼层的商业设施，政府更采用「转移地积比」方式，将地盘高度限制由100米减至60米，将其14%地积比转移至主地盘，以增加住宅楼面面积，让更多人上楼。
值得留意的是，九龙城、深水埗等区有不少旧楼还采用历史遗留下来的「House」地契，即除非愿意补偿高昂地价，否则物业需保留原有楼层数目，不能起高；当牵涉「One House」地契时，更只可独立发展，可谓限制多多，若非市建局「出手」，私人市场收购重建的机会极微。而这次透过灵活转移地积比，政府可向市建局发出新地契，间接打破该区「House」地契的死亡魔咒，让社区发展「重生」，为旧区发展提供示范作用。
不少人慨叹市区重建灭绝社区旧有文化，而九龙城重建后，该区的「小街饮食文化区」及泰国人社区文化等，亦可能受到影响。惟旧区重建是每个城市的必经阶段，而且欠缺规划及管理的旧区会出现大厦结构安全、社区老化及公共卫生等问题，只有重新规划及建设才可改善市民生活，及走更远的路。
依笔者看，九龙区发展百花齐放，西九已发展成大型的文娱康乐区；油旺区将有大规模重建，并会注入大量商业元素；九龙湾发展潜力庞大，势成下一个CBD；启德发展愈趋成熟，将成下个购物核心区。而九龙城及土瓜湾发展成住宅区，正可完善了整个九龙区的社区规划，形成一个样样俱全的聚人生活圈。
20222年6月8日
