投资民生商场 要睇Package
无论好市或逆市，工商舖投资市场皆有需求。虽则本地核心消费区受疫情冲击，以致国际名店因生意转差而纷纷撤离，惟民生商户却趁势崛起，进驻黄金商区铺位，提升品牌知名度及抢攻消费。除了民生品牌，近月民生区商场交投同样畅旺，最近有传大埔运头塘商场以13.6亿沽出，成为今年最大宗的商铺成交个案。依笔者看，投资民生商场属稳阵的长线投资，惟升值空间有限，投资时除了留意租金回报，亦需整个package去看。
以大埔运头塘商场为例，其总楼面约8万方呎，场内商户主要为超市、便利店、食肆等，出租率达100%，每月租金收入约400万。该商场原由领展持有，其后投资者林子峰于2016年以约8.1亿购入，并斥资约4000万翻新，持货6年后，市传他将商场连同414个车位以13.6亿售予华创建投，呎价约1.7万，租金回报率达逾3.6厘。以此计算，林氏在帐面上大赚逾5亿，物业升值近7成，难怪他指出卖价理想。
无容置疑，租金的升值潜力是投资物业的一大考虑，除了计算现时租金水平与业主最初购入时的差额，另须考虑购入后加租的信心，若然自己也无把握，此项投资将难以成功。与此同时，大埔运头塘商场的地势之利亦造就其成功，例如商场邻近住宅群及铁路站，加上区内消费群主要为「肯使钱」的年轻家庭，有助带动人流及消费。
值得注意的是，虽说租金升幅可作指标，但若碰上如疫情般的非常时期，租金只能观望持平或下跌，难以作准。反倒是物业的可塑性值得留意，例如早前以6亿元成交的荃湾杨屋道乐悠居商场，原由邓成波家族于2012向华置购入，可是一直未有翻新，而且不少铺位更长期丢空，惟脑筋转一转，这正正是商机所在。
试想一下，当商场位置不俗，却因配套不够完善、推广不足而拖累租务。若然业主愿意重新装修，提升场内外观及设施，甚至在外墙安装大型电视显示屏，并加强区内推广，致力做到人聚财聚，自然会吸引不同租户进驻。
买物业睇package，以确保稳健利润，若再下一城，自己提升个package，便大增升值潜力。
2022年7月22日
