郑伟舜 - 从土地拍卖看后市｜环球楼市观望

郑伟舜

2022-11-07 00:00 HKT

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在11月3日，珠海成功出让7幅商住用地，成交总金额合共50.3亿元人民币。其中，香洲区两宗、斗门区三宗、金湾区两宗，总面积为23.02万平方米。分别如下，斗门湖心新城3宗，全部由大横琴集团分别以6.64亿元，楼面价每平方米约7010元；4.57亿元拿下，楼面价每平方米约7651元；7.99亿元拿下，楼面价每平方米约8094元，九月时斗门住宅成交均价为每平方米14934元，以上土地成交价对比现时的市场成交价，明显发展商对斗门后市充满信心。另外金湾滨海商务区2宗，华发集团以13.1亿元拍下，楼面价约每平方米9848元。另一幅由珠海市航城山海荟开发有限公司以5.49亿元拍下，楼面价每平方米约6766元，九月份时金湾的住宅成交均价为每平方米25027元。保税区1宗，华发集团以5.63亿拍下，楼面价每平方米约14196元，值得一提的是，该地块将是今年保税区挂牌出让的第三幅宅地，而前面两幅分别被中铁建、中电建竟得。前山1宗，被珠海兴格（格力集团旗下企业）以6.88亿元拿下，楼面价每平方米约14625元。

从上述成交中可看出几个点，首先珠海基本上已有半年未有新商住地供应，可以说以现时大部份发展商均以售卖现有货尾单位为主，甚少有全新发售项目。另外本次所有土地的投得人全部都是国企单位，没有民企发展商。与对上一次的拍地情况一致，也是大横琴及华发投得多幅位于斗门商住地。明显是国企单位在土地市场上进行兜底，以免珠海楼市长期陷入财务困难及没有新应的短期局。另外，是次拍卖的土地分布也较多元化，基本遍布珠海各区，并非只是集中珠海西区。

但老实说，长远珠海楼市只是国企或市企业在兜底的话，会令市场产品较为单一化，之后民企要再进入市场又会变得好困难。现时珠海西区已有多个现楼项目在推售货尾单位，价格均在一万出头，在人民币贬值的情况下，也不失为执平货的时机。
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