郑伟舜 - 长租公寓｜环球楼市观望

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郑伟舜

2022-11-14 00:00 HKT

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产经专栏

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今天讲讲内房一个较特别的业务，早4至5年前，国内因楼市畅旺，不同市政府均推出一些保障性用房、共有房、人才房等等不同针对性群体的福利性用房。而其中一种是较为特别的商品房，它在卖地时已清晰列明不能分拆出售，开发商只能整体项目自持70年。初初推出时笔者都觉得这种要求只有国企或市政府单位才有可能会去参与，毕竟民企不会选择这种投资那么大，却不能卖楼花作滚动开发的项目，基本上就是发展商全额支付所有投资，然后慢慢收租，虽然这样回报率可达4-5%，但也未够利息支出啊。

但原来差不多5年过去了，回头一看，整体资金流向以REITs作为投资方法的长租公寓以「投融建管退」闭环方式退出，房地产开发行业底层逻辑彻底改变。在今年8月，首批3只保租房公募REITs在沪深交易所上市；11月初，华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批。

与此前北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批保障性租赁住房REITs不同，华润有巢REIT是首单由房企发行的租赁住房公募REITs。租赁住房上升到国家战略高度，住房租赁市场已成为房地产行业的一个方向，而当然长租公寓行业也正加速进入专业化资管时代。

首批保租房REITs在发行阶段即受到市场投资人的高度认可，三支产品拟认购份额数量均超过100倍。金融资本青睐的是能持续升值及带来优质现金流的资产。保租房REITs的推出，既有稀缺性的因素，也有其底层资产具备较强的稳定性和抗风险能力等优势的原因。保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定，都有效增强了资本市场的信心。以近期正式获批保障性租赁住房REIT的华润有巢为例，其作为华润置地旗下的长租公寓品牌，经过数年的发展，目前共有住房租赁在营专案34个，房间数2.5万间，储备专案21个，房间数3.1万间。同样还有龙湖集团旗下租赁住房品牌冠寓。从2022年中报来看，截至上半年末，龙湖冠寓全国开业房间数已超过11万间，大于6个月房源出租率95.4%。
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