刚性需求不是决定楼价升跌
香港人口约729万人，土地总面积约1117平方公里，这世界人口最稠密的城市，自1997年回归后，已发展为世界闻名之旅游之都、国际集资之金融中心及全球最贵之地产王国。
习主席在中共二十次全国代表大会发表讲话：「我们坚持人民至上、生命至上，坚持外防输入、内防反弹，坚持动态清零不动摇。」「动态清零」是国家的概定政策，大家意识到中港免检疫通关将遥遥无期，香港旅游业已一潭死水，连成立超过50年的「康泰旅行社」也敌不过疫情，宣布全线暂停营业，并且启动清盘程序，继「星晨旅游」又多一间大型旅行社结业。事实上，旅游业不景，相关的行业包括酒店、零售、饮食及交通也受到严重影响，香港面临的经济困境是数十年从未见过。
由于二十大宣布人事变动，加上未有刺激经济方案，令市场期待的救市措施落空，外资基金预计最快到明年第二季，「动态清零」防疫政策才会放松，中国经济短期难以复苏，市场弥漫悲观情绪，过去一星期，港股大幅下泻，恒生指数跌穿15000点，相比2021年1月时最高达30159点水平，下跌超过50%。市场估计股市未跌完，下次有机会跌穿14000点，甚至13000点水平，香港的股民变成阳澄湖大闸蟹，大量股民输钱，资金被锁死，影响消费力，对香港的经济带来负面的冲击。
香港的三大经济支柱，先有「旅游业」受到疫情的蹂躏，已经一沉不起，再有「金融业」，科网股爆破，股票大泻，剩余的「地产业」亦难独善其身，自2003年至2021年，楼价「只升不跌、大涨小回」的超级神话终于被打破。近期的二手住宅楼价出现大幅下跌，例如太古城元宫阁低层单位，实用面积约723平方呎，三房间隔，最近以980万售出，每平方呎约13555元，创同类型屋苑的新低价，呎价返回8年前。另外康怡花园D座中层单位亦出现低价成交，实用面积约509平方呎，两房间隔，成交价600万，每平方呎约11788元，同类型单位于2018年成交价达863万，楼价下跌约30%。这两个成交价比元朗、屯门及沙田一手楼价高峰时18000至20000元低约30%至40%，反映新界一手楼价不合理地偏高。
过去多年，发展商、投资者及地产代理高层经常分析楼价不会跌，因为他们认为有刚性需求，需求来自香港地少人多，房屋供应不足，有自住的需要，所以楼价贵贵都有人买，最近某发展商开售黄竹坑新楼盘，以先到先得形式出售139伙，折实平均呎价35804元，入场费约886万，结果全日录得零成交，这证明就算有刚性需求，市场有不同负面因素，就会出现无人接货。所以无论一手楼或二手楼的楼价，都会受到不同因素而影响升跌，例如疫情走势、中港通关、利息升跌、供求因素及中国经济等，我们应该用理性及逻辑地分析楼价走势，不是盲目无知地说只升不跌，为了赚钱，误导用家入市，自己的良心何在？
近期的成交量在低位徘徊，成交价急促下滑，虽然香港人对住屋需求仍然庞大，但面对经济不景、股票大跌及利息上升等主要因素影响，单凭刚性需求不是决定楼价升跌，楼价将会继续沉底。
2022年11月1日
