陈启豪 - 放宽压测难撑楼市｜二叔公启事录
陈启豪
2022-10-10 00:00 HKT
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随著各大银行先后上调最优惠利率（P），标志着本港正式展开新一轮加息周期，金管局最新向银行发出指引，将按揭贷款压力测试要求，由「加3厘」降至「加2厘」，变相每月入息门槛降低逾一成，减低置业人士入市难度。
当局在加息之际，反而放宽压测要求，此举被不少人视为「托市」。事实上，压力测试于2010年引入时便设定为「加2厘」，现时只是还原最初水平，笔者相信未来港银加息幅度不会与美国「睇齐」， 加息超过2厘的机会较细，故仍在压测范围之内，加上供款与入息比率（DTI）要求维持五成，理论上能够提供足够的防护。
不过放宽压测能否撑起楼市，笔者则有所保留。新压测要求下，若以贷款额500万元、供款年期30年及最新实际利率2.875厘计算，最低月入要求由49295元降至44100元，即门槛降低5195元或10.5%，确实可释放部份购买力，尤其过往准备买楼但月入「掹掹紧」的准买家。
然而加息周期下市场对入市抱观望态度，当前包括额外印花税（SSD）、双倍印花税（DSD）及买家印花税（BSD）等楼市「辣招」仍生效，置业人士如不慎摸顶入市，需要支付额外税务成本才能甩手，变相会被绑手绑脚三年，投资者不得不加倍谨慎。再者，自2019年政府首次放宽按揭保险措施后，首次置业人士已获豁免毋须通过压力测试，这类自住需求人士亦难受惠于新压测要求。因此，笔者相信，放宽压测措施对楼市的实际支持作用有限，市场仍静待月内「二十大」及《施政报告》能够出台振兴经济及改善楼市措施。
霭华押业主席
陈启豪
当局在加息之际，反而放宽压测要求，此举被不少人视为「托市」。事实上，压力测试于2010年引入时便设定为「加2厘」，现时只是还原最初水平，笔者相信未来港银加息幅度不会与美国「睇齐」， 加息超过2厘的机会较细，故仍在压测范围之内，加上供款与入息比率（DTI）要求维持五成，理论上能够提供足够的防护。
不过放宽压测能否撑起楼市，笔者则有所保留。新压测要求下，若以贷款额500万元、供款年期30年及最新实际利率2.875厘计算，最低月入要求由49295元降至44100元，即门槛降低5195元或10.5%，确实可释放部份购买力，尤其过往准备买楼但月入「掹掹紧」的准买家。
然而加息周期下市场对入市抱观望态度，当前包括额外印花税（SSD）、双倍印花税（DSD）及买家印花税（BSD）等楼市「辣招」仍生效，置业人士如不慎摸顶入市，需要支付额外税务成本才能甩手，变相会被绑手绑脚三年，投资者不得不加倍谨慎。再者，自2019年政府首次放宽按揭保险措施后，首次置业人士已获豁免毋须通过压力测试，这类自住需求人士亦难受惠于新压测要求。因此，笔者相信，放宽压测措施对楼市的实际支持作用有限，市场仍静待月内「二十大」及《施政报告》能够出台振兴经济及改善楼市措施。
霭华押业主席
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