张日强 - 加息周期 买卖都要计计数｜楼声随笔
张日强
2022-09-26 00:00 HKT
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疫情稍见回稳，惟加息周期终于来临，本港主要银行上周都跟随美国加息，虽然加幅只属轻微，惟美国联储局自3月以来第5度加息，合共加了3厘，联储局官员预计直至年底前仍会再加息1.25厘，以压抑美国高通胀。由于港美息差大，相信本港银行亦会跟随，纵使发展商均异口同声指加息对楼市影响不大，惟新盘推售都会采低价策略吸引市场客源，至于二手市场仍会处于挨打状态，减价盘仍会成为市场主流，预期买卖双方都要计计数，以便在加息周期作出审慎的策略。
降压测有助中细价楼市场
「受到疫情稍稍放缓，惟本港正式踏入加息周期，整体楼市都受到影响，其中发展商往后推盘必定受压，以近日市况而言，一般都会采取低价策略，尤其是新盘首批单位的开价必定极具竞争力，以便引起市场的回响，尽快成为市场新焦点，加上市场已消化及预期本港都会跟随美国加息步伐，故发展商都按原先计划推盘，相信推盘时都以限量形式推出，并测试市场的承接力。由于即将踏入第4季，市场仍有大批积压新盘未有推出，因之前疫情持续反复升温影响，新盘未有加快推盘步伐，以致市场积压大批新盘，特别是已批出预售楼花仍未推出市场的新盘，当中包括启德、大埔及元朗等地区新盘。至于二手市场则处于挨打状态，本身已经积弱的二手楼可谓雪上加霜，市场继续浮现减价盘，议价空间更提高至10%或以上，反映二手市场的放盘价有下调趋势，刚过去的周六日睇楼成交量都明显下滑，预期二手楼市短期内仍会维持低位。」一间大型代理行董事指，市场已消化及预期加息的消息，故此现时只是心理关口影响，加上股市波动，难免令楼市转趋淡静，预期
楼市仍会平稳发展，未有影响发展商的推盘步伐。
另外，上周金管局向银行发出指引，将物业按揭贷款利率压力测试要求，由现时的300基点（3厘）下调至200基点（2厘），降低压力测试要求，对楼市成交量未必会有即时的推动，惟相信有助增加一些原本于压力测试边缘位置准买家的入市意欲，特别是有助中细价楼市场，纾缓加息为该类准买家带来的心理影响。不过，准买家必须小心评估当中涉及的利率和其他财务风险。
张日强
降压测有助中细价楼市场
「受到疫情稍稍放缓，惟本港正式踏入加息周期，整体楼市都受到影响，其中发展商往后推盘必定受压，以近日市况而言，一般都会采取低价策略，尤其是新盘首批单位的开价必定极具竞争力，以便引起市场的回响，尽快成为市场新焦点，加上市场已消化及预期本港都会跟随美国加息步伐，故发展商都按原先计划推盘，相信推盘时都以限量形式推出，并测试市场的承接力。由于即将踏入第4季，市场仍有大批积压新盘未有推出，因之前疫情持续反复升温影响，新盘未有加快推盘步伐，以致市场积压大批新盘，特别是已批出预售楼花仍未推出市场的新盘，当中包括启德、大埔及元朗等地区新盘。至于二手市场则处于挨打状态，本身已经积弱的二手楼可谓雪上加霜，市场继续浮现减价盘，议价空间更提高至10%或以上，反映二手市场的放盘价有下调趋势，刚过去的周六日睇楼成交量都明显下滑，预期二手楼市短期内仍会维持低位。」一间大型代理行董事指，市场已消化及预期加息的消息，故此现时只是心理关口影响，加上股市波动，难免令楼市转趋淡静，预期
楼市仍会平稳发展，未有影响发展商的推盘步伐。
另外，上周金管局向银行发出指引，将物业按揭贷款利率压力测试要求，由现时的300基点（3厘）下调至200基点（2厘），降低压力测试要求，对楼市成交量未必会有即时的推动，惟相信有助增加一些原本于压力测试边缘位置准买家的入市意欲，特别是有助中细价楼市场，纾缓加息为该类准买家带来的心理影响。不过，准买家必须小心评估当中涉及的利率和其他财务风险。
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