子非鱼 - 汇跌价升（下）｜非鱼论市
子非鱼
2022-07-26 00:00 HKT
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不少国家都有实施资产增值税，卖楼赚钱须缴一定税款，计算方法通常是将卖出价减去买入价，所得利润乘以相应税率。有些国家会因应卖出物业的原本用途，例如自住或收租（投资），或卖楼所得用作换楼，而考虑收取较低税率，甚至豁免缴税。
假如卖出价比买入价低，就不需要缴付增值税。因此假如买家已支付全部楼价，并且出现汇价升幅超过楼价跌幅的情况，亦可从中赚得利润，而不用缴付增值税。当然有关利益亦有可能触动当地税局，以整笔投资的利润计算利得税。
以英国为例，假如投资利润不超过1.2万镑，增值税税率为18%；如超过1.2万镑，税率为28%。以英国住宅平均售价约25万镑计算，过去两年升值22%即5.5万镑，大部份这段期间买入并卖出物业的业主，都需要缴付较高税率的资产增值税。
以上文例子计算，在两年前只付了一成定金购买物业，楼价升值22%，须缴楼价22%乘28%，即约6%的增值税。期间英镑汇率下跌约9%，当扣除资产增值税后，以港元结算仍赚约15%。假如买家两年前full paid购入物业，由于当年英镑较高，以港元结算后帐面只赚5.6%。当计及经纪佣金及印花税后，前者仍有相当升幅，后者则差不多平手。
汇跌价升能赚钱的情况，主要是人在香港打工赚港元，但未有移居外地的买家。假如买入物业后已移居当地赚英镑供楼，就只能赚到楼价升幅，而没法赚到汇价。
注：上期笔者手民之误，最后一句应为「物业巿值1135万港元，帐面赚21%」。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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假如卖出价比买入价低，就不需要缴付增值税。因此假如买家已支付全部楼价，并且出现汇价升幅超过楼价跌幅的情况，亦可从中赚得利润，而不用缴付增值税。当然有关利益亦有可能触动当地税局，以整笔投资的利润计算利得税。
以英国为例，假如投资利润不超过1.2万镑，增值税税率为18%；如超过1.2万镑，税率为28%。以英国住宅平均售价约25万镑计算，过去两年升值22%即5.5万镑，大部份这段期间买入并卖出物业的业主，都需要缴付较高税率的资产增值税。
以上文例子计算，在两年前只付了一成定金购买物业，楼价升值22%，须缴楼价22%乘28%，即约6%的增值税。期间英镑汇率下跌约9%，当扣除资产增值税后，以港元结算仍赚约15%。假如买家两年前full paid购入物业，由于当年英镑较高，以港元结算后帐面只赚5.6%。当计及经纪佣金及印花税后，前者仍有相当升幅，后者则差不多平手。
汇跌价升能赚钱的情况，主要是人在香港打工赚港元，但未有移居外地的买家。假如买入物业后已移居当地赚英镑供楼，就只能赚到楼价升幅，而没法赚到汇价。
注：上期笔者手民之误，最后一句应为「物业巿值1135万港元，帐面赚21%」。
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