财金解码——发展商助抑炒风 符合政策大方向 地产股估值低风险有限

科技股反弹两日，本栏日前推介的阿里巴巴（9988）已由推介当日的110元附近，反弹至126元才回落。不过近日市况始终较波动，入市买热炒股风险不低，反而一些具实力又极其低估的板块，例如地产股可以考虑，在现水平买只是戴钢盔行骑楼底，而且大股东不断增持，可见风险有限，当中长实集团（1113）、新世界发展（017）、新鸿基地产（016）等是佳选，而近期买到启德平地的远东发展（035）值博率不低。
内地楼市虽然遇上冷锋，但始终香港在一国两制之下，楼市政策仍然是高度自主的，「房住不炒」的政策没有在香港强硬推行，始终楼价关系到万千市民，楼价高企上车难，有一批市民抱怨；强行推低楼价产生一大批负资产族，民怨分分钟高过前者。物业顾问莱坊预期，明年本港楼价将按年升约3%，升幅较今年放缓，估计未来一年息口仍然低企，将有助市民置业入市。
　　其实只要发展商「识做」协助平抑楼市过度炒风，政府应不会推更多辣招，新世界近日建议推出「私人居屋」，由发展商资助兴建，以成本价推售单位协助置业者，如果更多发展商效法，达到早前传闻中央官员要求发展商协助增加供应的「建议」，楼市可以更「健康」发展，地产商亦能长做长有，不用怕「房住不炒」杀埋身！
　　在地产发展股中，新世界近年颇为进取，取得皇都戏院大型重建项目，亦屡屡有新构思配合政府，如上述的「私人居屋」计划。新世界是拥有最多农地发展商之一，政府提出的「北部都会计划」带来农地发展的潜力未可限量，集团所持有1646万方呎待更改用途的应占农地，元朗区便占近七成，集团正积极就9个份别位于元朗及粉岭的农地项目，与当局磋商转换土地用途，当中约50万呎总楼面已进入最后阶段。高盛最为看好新世界，评级「买入」予目标价57元，较现价有八成上升空间。大摩及花旗亦看好新世界，目标价为41元及40.4元，主要亦是看好其丰厚土地储储。
新世界发展多项计划
　　长实其实亦是「禾秆冧珍珠」，拥有高达8000万方呎土储（不包括农地），当中香港占逾500万方呎。长实另持有不少可重建为住宅的项目，包括去年已获批重建5000住宅单位的天水围嘉湖海逸海店项目，单位数目相当于三分之一个嘉湖山庄。集团早前亦去信政府，建议分期重建沙田火碳工业用地，可提供逾4700个住宅单位，长实持有的沙田屈臣氏中心会打响头炮重建。
　　长实今年初曾公开物业估值报告，指出集团全球物业长实应占价值达4966亿元，单是中、港物业应占估值，就已经逾4240亿元，但长实市值仅是1690亿元，单计砖头价值已超值。集团今年5月完成大型回购，当时每股作价51元，现价才46.25元，而且大股东李嘉诚不断增持，诚哥一向无宝不落，投资者可以留意！高盛及大摩近期都唱好长实，高盛指出，大部份本地发展商每股份派按年大致持平，但长实每股份派按年增21%，把长实评级由「中性」上调至「买入」，目标价由61元上调至73.8元。大摩估计长实明年股息率可达4.9厘，将评级升至「增持」，目标价为55元。
长实获李嘉诚不断增持
　　至于中小发展商，可以留意远东发展。远展近日伙拍新世界以79.5亿元购入一幅启德住宅地皮，由于地皮已动工，可减省一些工程费用，故集团表示实质作价更抵。另外，集团刚以33亿元出售启德商业地办公室予中电（002），但可保留项目中的酒店部份。出售带来5亿元收益，加上酒店部份的价值，整个项目可带来十分丰厚利润。远展股价2.58元，但每股资产净值高达5.7元，尚未计算上述两项目潜在带来的收益，预测市盈率不到5倍，可说十分超值。
长实升破保历加中轴
公司动向：传伦敦甲级写字楼5 Broadgate获外间12.5亿镑洽购，集团不评论
最近业绩：中期盈利升31%至84亿元，中期股息更升21%至0.41元。
股价走势：本月走势回勇，刚升破保历加通道中轴，后市仍看好。
远展升穿50天线
公司动向： 以33.8亿元售启德项目写字楼予中电
最近业绩：中期纯利10.71亿元，按年升近2.1倍。
股价走势：前天大阳烛回升破50天线，倘能企稳2.56元，后市可看高一点。
阿里巴巴分段吸纳
  隔晚美股再弹，晶片股升，纳指升3%，杜指涨1.4%，但港股昨日无跟，恒指高开106点后，在23,900点至24,100点之间争持，全日波幅190点，收市升13点报23,996点；国指跌4点收8,522点；恒生科技指数升1点收5,970点，大市成交缩至1,161亿元，沪深港通南下交易共净流入32.9亿元人民币，北水持续买货是好现象，但年底前基金经理收炉，好难就此期望大市见底回升，相信大市会有后抽下试支持，但跌幅不会大。
　　中概股腾讯（700）新品牌LevelInfinite将发行内部工作室和第三方开发商的作品，股价升0.7%报467元，其他科技股，京东健康（6618）升4.2%，微盟（02013）升3.1%，汽车之家（2518）升3.2%。哔哩哔哩（9626）涨1.9%，已经与平台上部份KOL和品牌方完成洽谈，基本完成首批招商工作。而平台亦会对首批加入直播带货的KOL给予流量扶持。
　　大摩上调苹果目标价，苹果股价创新高，手机相关股造好。舜宇（2382）升3.9%，比亚迪电子（285）升5.6%。微博（9898）首日在港第二上市收报253.2元，较上市价272.8元低7.2%。
　　内房股普遍回落，融创（1918）再减持贝壳股份套现5.3亿美元，料录交易税前亏损逾56亿人民币，股价跌3.7%。奥园（3883）及世茂（813）各跌6.5%及8%。标普指恒大（3333）违约恐无法避免，恒大跌5.5%，恒大物业（6666）及恒大汽车（708）各跌3.1%及5.8%。
　　医药股方面，野村首次覆盖18家内地医药公司，首选中生制药（1177）、药明生物（2269）及信达生物（1801），三股分别升1.5%、1.4%及4.9%。青岛港及日照港计划调整装卸业务收费，青岛港（6198）股价跌0.5%。航运股东方海外（316）及中远海控（1919）各升3%。
　　其他蓝筹方面，汇控（005）及港交所（388）各跌0.3%，友邦（1299）升1.3%报83.2元，李宁（2331）升5.4%报92.15元，润啤（291）升3%报64.35元。
　　阿里巴巴（9988）回吐4.7%报120.6元，麦格理予评级跑赢大市，目标价162美元，指阿里巴巴正建立一个有凝聚力的生态系统，认为该公司受益于中国电子商务渗透率的持续提高、客户生命周期价值的自然延伸和高效的成本结构。换管理层后有憧憬，长线开始分段吸纳。



财金解码 本报记者