环球楼市观望——内房物管江山

环球楼市观望

郑伟舜

2021-11-15 04:17 HKT

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产经专栏

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　　本月初融创服务以6.93亿元人民币的价格收购当代置业旗下的第一服务；除融创服务外，旭辉永升、碧桂园服务也于近期频频出手。本月5日，万科宣布计划分拆万物云上市，或为之后的收并购补充更多现金。事实上，内房全个行业都为资金紧张而被逼出售旗下物业管理公司来回笼资金，所以近期的物管收购事件频现。而对于母公司资金充足的物管而言，眼下正是收购的非常合适的时机，可以说是以低价获取更多的优质资产。然而，危与机始终并存，大举收购同样存在相当的风险。物管收购的热度不断提升，其背后的隐患同样值得警惕，并主要体现在地产母公司或地产关联公司的风险蔓延。
　　大型收购交易最大风险是开发商的不确定风险。如物管企业在途专案无法交付，或未来交付延期或不及预期，已计入物业公司的专案服务会出现估值下跌、资产减值等问题。从碧桂园服务收购富力物业的交易细则中，可以看到碧桂园服务主要采取了分期付款、按交付进度付款、股权质押等等措施，力图将风险控制在最低。在此次并购案中，碧桂园服务分两个阶段、共四期来支付价钱，分别对应富力物业的存量部份及新增专案部份，其中第四期新增部份则采用了根据交付进度逐月支付的方式，大幅降低了后期的在途专案无法交付的风险。
　　此外，被收购物业企业与其原地产母公司或关联地产公司之间的应付款也是风险所在，若地产公司的债务危机仍未能解除，这部份款项存在坏帐的可能。这也是合生创展与恒大物业的交易中断的原因，双方交易的分歧主要集中在付款方式上，合生担心修改后的付款方式「难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款」。
　　虽然大多数的物管企业都强调了与地产母公司的依赖程度小，但其作为地产企业的附属产物，当母公司面临资金短缺时，同样难逃被出售的命运。今天的收购者有可能就成为了明天的被收购者，如恒大物业、第一服务、蓝光嘉宝、彩生活等等。其中第一服务曾于2021年3月分别以0.932亿及1.358亿元的代价，分别收购了大连亚航物业80%股权及上诚物业70%股权，但仅过去7个月，11月1日融创服务就发布公告拟以6.9亿元收购第一服务32.22%的股权。
　　由此可见，对于物管企业而言，母公司或关联房企的资金安全，才有可能更为长远的发展。
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郑伟舜