财金解码——展开房产税试点 炒楼客首当其冲 内房股暴富时代或过去

中国在推动「共同富裕」下，被喻内地房市最大的税改——「房产税试点征收」终于启动，意味着房地产圈的暴富时代或许已经过去。中国人大常委会上周五通过授权国务院在部份地区展开房产税试点工作，外界认为房产税将成为打击房市泡沫的有效武器。
根据初步资料，房产税的征税对象包括居住用、非居住用等各类物业，不包含农村宅基地。试点期限为5年，首当其冲的会是有多套房产的炒楼客，冲击最大的是一、二线城市如杭州、宁波及深圳。
　　有关房产税具体的征税范围、征税对象、税率等细节仍未知悉，但此前上海、重庆早在2011年率先试点征收房产税。上海是针对第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部份征收房产税；重庆则以豪宅群体作为征收对象。两市试点以来，相关税收都不多，对抑制房价并未起到作用。而且，征收房产税难免对当地房市造成一定冲击，故此征税的先行试点首选全国一、二线城市，主要考虑是这些城市的财政通常不过于倚重卖地收入，相信能够避免造成太大冲击。
摩通：弱势不会持续太久
　　摩根大通报告指出，房产税试点启动可能令部份房企股价短期呈弱，但相信弱势不会持续太久，随着下月更多信贷宽松的措施出台，内房板块或重回7月中旬的水平，即升幅约一成，相当于5.5倍市盈率，摩通建议低捞中国海外（688）、华润置地（1109）及龙湖（960）。
　　摩通认为，由于房产税试点期限持续5年，意味全国房产税的立法和实施将推迟至2026年后，令整项程序有更清晰的时间表，预期各大城市执行情况可能不尽相同，但原则应该与上海及重庆相似，即针对持有多户的业主，需要支付房产税的家庭百分比或低于一成，税率可能低于1.2%（实质税率介乎0.3-0.5%）。
　　摩通估计，首批征税的试点城市可能包括浙江（杭州/宁波）、深圳、海南、苏州、济南等10市，最快明年征税，料今年底前当局会披露更多税改细节，尽管征税短期影响部份城市的房价表现，但应该不会造成长期实质性的影响，对上海及重庆这类大城市，供需因素在房市扮演更重要的角色。
　　摩通预计，未来数月对房市信贷宽松措施将持续推出，特别是楼宇抵押贷款方面，根据贝壳代房统计，10月份全国90大中城市平均首套房的抵押贷款利率下降了1个基点，降至5.73%，为今年首次录得跌幅，下降趋势应持续到今年第四季度。另外，内房开发商本月销售较9月有所改善，但摩通指第四季内房销情仍会录得按年下跌，原因是去年基数高、房市仍然疲软，以及宽松信贷对提振市场氛围的滞后。
　　美银证券发表研究报告指，中银保监近日提出考虑通过降低首付比例及抵押贷款相关政策支持首次购房买家，10月份数据亦显示内地有20个城市按揭贷款利率有所下降，同时据该行调查所得，本周较早时间开发商银行贷款渠道趋向放宽。
　　该行认为，当局近日已向市场传达刺激楼市需求的重要宽松信号，对上一次降低首付比例为2015年，预计如果首付比例放宽，按揭贷款额度亦将更加宽松。
房产税是政策必选项
　　美银证券指出，内房现时估值相当于明年预测市盈率约4倍，较历史均值低出约两个标准差，于该板块中继续看好优质股份，认为无论政策前景如何，该些公司都可增加市场份额，国企首选中海外、华润置地、万科（2202） ；民企首选龙湖、旭辉及新城控股（1030）。另美银证券维持对碧桂园及富力（2777） 「跑输大市」评级。
　　中金报告认为，房产税是政策必选项，有利于房地产行业长期平稳健康发展。虽然房产税试点可能令触发房价受压的憧憬，但随着「房住不炒」观念进一步强化，这将在大幅压低投资性购房需求，促进拥有多套房产的居民家庭释出闲置住房，有助于明年新房供给潜力偏弱时改善供需状况，也有利于稳定房价预期。
碧桂园50天线整固
公司动向：至9月中旬，旗下博智林建筑机器人已有18款机器人投入商业化应用，累计交付超400部。
最近业绩：至6月底止半年营收2,349亿元人民币，按年升27%，纯利149.96亿元人民币，按年升6.1%。
股价走势：9月底股价曾低见52周低6.5元，近日回稳并于重上50天线（8元）整固。
大行评估：摩通予评级「中性」，目标价6.8元。
润地上试37元
公司动向：与系内公司北京秀领润睿成立合营，投资温州鹿城区项目，公司于合营项目持股51%。
最近业绩：6月底止半年营收737.4亿元人民币，按年增长63.8%；期内盈利131.3亿元人民币，按年增长15.4%。
股价走势：股价于8月初见25.5元低位后逐步回稳，近日突破所有均线上试37元。
大行评估：里昂予其「买入」评级，目标价46元。
中航科工炒上落佳选
  隔晚美股杜指及标普500指数曾创历史新高，特斯拉股价收盘亦冲破二月高位创历史新高，但对港股帮助不大，恒生科技指数收报6654点，跌1.3%，恒指低见25905点，收报26038点，跌93点，国指收报9259点，跌0.6%，大市成交只有1139亿元。
　　内房股连续两日大跌，合景泰富（1813）跌8%，融创（1918）跌7%，旭辉（884）及润地（1109）及奥园（3883）各跌6%，碧桂园（2007）及雅居乐（3383）各跌4%。恒大系方面，中国恒大（3333）收报2.56元，跌4%，恒大物业（6666）跌5.9%，恒大汽车（708）跌6.7%。
　　科技股方面，阿里健康（241）料中绩转蚀最多3.2亿人民币，股价跌10%。阿里巴巴（9988）收报169.5元，跌2.6%，百度（9888）及美团（3690）各跌1%，B站哔哩哔哩（9626）跌3.9%及平安好医生（1833）跌6.3%。摩通称煤炭短缺最坏情况已过，下调两只煤炭股评级，兖州煤（1171）再跌8%领跌煤炭股。
　　电动车股造好，比亚迪（1211）曾破顶见319元历史新高，收报311.4元，升2.8%。获联交所确认可进行分拆比亚迪半导体。其余电动车股，理想汽车（2015）升5.4%，小鹏汽车（9868）升8.7%。餐饮股海底捞（6862）跌4%续创调整新低及两年多低价。
　　大摩发报告料内地啤酒行业潜在加价，润啤（291）及百威亚太（1876）分别升5.6%及3.7%。教育股新东方在线（1797）跌4.5%，决定下月底前终止K-9业务，料对营收有重大不利影响。汇控（005）绩后获大摩上调目标价，股价升1.7%收报47.5元。个股方面，五菱汽车（305）收涨近15%，广西汽车集团新能源汽车项目主体工程基本完工。瑞银上调李宁（2331）目标价至112.8港元，评级买入。指李宁第三季销售好于预期，公布的第三季零售销售按年增长超过40％，股价升4%。
　　大摩称，通胀预期似乎仍很强劲，对企业收益和经济增长而言，前景似乎有些黯淡。认为总体放缓将比预期更严重，持续时间更长，因为需求将在明年初下降，个人可支配收入将大幅下降。随着美联储开始收紧货币政策，经济增长将放缓至明年，股市基本面恶化。
　　中航科工（2357）一直是炒上落佳选，今月股价在4.8元水平牛皮，随时又重上6元水平，可敲。
财金解码 本报记者