环球楼市观望——恒大何去何从

环球楼市观望

郑伟舜

2021-10-11 04:17 HKT

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产经专栏

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　　香港两大地产代理集团均前后入禀高院，向中国恒大旗下公司追讨逾1.43亿元佣金，涉及屯门「恒大‧珺珑湾」及长沙湾「恒大‧睿峰」，地产代理最怕就是「有汗出无粮出」。不过刚又有一只由恒大提供担保的2.6亿美元债券已经到期，但持有人尚未收到兑付资金。根据「违约事件」条款约定，除非「未能支付」的情况是由行政性、技术性原因引发，且公司在到期日之后的5个工作日内进行偿付，否则到期未支付票据兑付资金将构成违约。
　　有分析指出，倘若恒大最终无力偿债，又未能履行担保义务，债券违约或触发其他恒大债务加速清偿条款，因为之前已有境外债持有人未能于上月29日收取到期债券利息而进入30天的宽限期，所以该集团面临的交叉违约风险非常高。而现在该公司股票已停牌，如果单纯是因为要出售恒大物业51%股权给合生而需要联交所同意的话，但长达5天的停牌，期间又没有任何公告发出而导致损害公众利益，就似乎有些不寻常了，可能是次交易并非重点，或许有其他原因有待内地长假后而作出公告，其实笔者觉得最坏打算是进行破产重组也不一定。
　　因为现在的情况有些似本年初因为三道红线而令很多内房资金链出现问题，第一间爆的就是2016年TOP 8的华夏幸福。2021年2月，华夏幸福宣告债务违约时，一直有传闻指，国企出资、政府土地出资与华夏幸福组建新公司但是消息迟未获得证实。现在华夏幸福债务危机进入重组清偿。2021年9月30日华夏幸福公告，将通过出售资产、现金兑付、展期等方式化解2000多亿元人民币负债。但许多债权人均对还款计划不满意，理由是在现今房地产市场降温下，资产出售存在不确定性。
　　因为在处理不良资产时，都会面临相同问题，这些公司手里资产多是土地、在建工程、未售出房屋存货等，但是资产帐面价值是按照历史成本计算，当时购地价格高、加上施工成本，以及多年利息，这些资产帐面价值已高于当前市价，在现在楼价跌、连土地都流拍情况下，这部份损失将由接盘的企业承担。其实地方政府会谨慎出手，因为没有中央的指示，地方政府官员不敢拍板，如果私自拍板，但最后还是爆雷了，就属于国有资产流失，没有人会愿意承担「落马」责任。
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郑伟舜