恒声集——启德商业地改住宅符合趋势
李秀恒
2021-03-09 04:17 HKT
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最新的一份《财政预算案》中提出，政府正研究把东九龙区的5幅商业用地改划作住宅用途，如证实可行，计划在今年启动法定城规程序改划用途，初步估计共可提供约5800个私人房屋单位。
根据政府2020年11月对立法会议员提问的答复中可见，从2015年4月至2020年10月底，启德有三幅酒店或商业用地因所收到的地价标金未达到该用地的底价，导致流标。由此可见，商业用地需求不如以往炽热。
消化空置面积最少要3年。
虽然九龙城区的甲级写字楼空置率从2016年的高位35.7%，降至2019年的12.1%，但数据尚未反映疫情对营商环境的影响。根据世邦魏理仕研究部数字，2019年下半年以来，写字楼的吸纳量出现有史以来最严重的负值，逾200万方呎，而要消化目前空置面积，可能最少需要3年。
究其原因，一来是受到疫情的影响，不少企业都选择缩减规模，或将写字楼由高价地区搬往其他地区，甚至部份选择撤出香港；二来，未来随著香港融入粤港澳大湾区的发展，亦会有更多大企业选择在大湾区内设立办公室，而仅在香港留下有限人员及办公空间；第三，疫情期间对在家工作及遥距工作会议等应用技术的推广提供了巨大动力，未来选择采用共享工作空间、灵活办公室的企业亦会相应增加。
商业用地十分充足
根据政府提供的「市场主导经济土地用途的供求评估摘要，长期（2041年）商业核心区的甲级写字楼需求短缺为106万平方米，但非商业核心区的甲级商厦有126万平方米盈余，再加上355万平方米的一般商贸用地盈余，香港的商业用地十分充足。
在此条件之下，笔者认为将5幅商业用地改划作住宅用途的决定是在衡量市场反应及经济情况之后，较为理想的土地资源分配结果，一方面市区的住宅一直供不应求，另一方面，未来在九龙东核心商业区形成之后，当中穿插少量住宅区亦可让整体区内配套规划更为完善，为在附近商厦工作的人提供居住空间的选择。
香港经贸商会会长
李秀恒
根据政府2020年11月对立法会议员提问的答复中可见，从2015年4月至2020年10月底，启德有三幅酒店或商业用地因所收到的地价标金未达到该用地的底价，导致流标。由此可见，商业用地需求不如以往炽热。
消化空置面积最少要3年。
虽然九龙城区的甲级写字楼空置率从2016年的高位35.7%，降至2019年的12.1%，但数据尚未反映疫情对营商环境的影响。根据世邦魏理仕研究部数字，2019年下半年以来，写字楼的吸纳量出现有史以来最严重的负值，逾200万方呎，而要消化目前空置面积，可能最少需要3年。
究其原因，一来是受到疫情的影响，不少企业都选择缩减规模，或将写字楼由高价地区搬往其他地区，甚至部份选择撤出香港；二来，未来随著香港融入粤港澳大湾区的发展，亦会有更多大企业选择在大湾区内设立办公室，而仅在香港留下有限人员及办公空间；第三，疫情期间对在家工作及遥距工作会议等应用技术的推广提供了巨大动力，未来选择采用共享工作空间、灵活办公室的企业亦会相应增加。
商业用地十分充足
根据政府提供的「市场主导经济土地用途的供求评估摘要，长期（2041年）商业核心区的甲级写字楼需求短缺为106万平方米，但非商业核心区的甲级商厦有126万平方米盈余，再加上355万平方米的一般商贸用地盈余，香港的商业用地十分充足。
在此条件之下，笔者认为将5幅商业用地改划作住宅用途的决定是在衡量市场反应及经济情况之后，较为理想的土地资源分配结果，一方面市区的住宅一直供不应求，另一方面，未来在九龙东核心商业区形成之后，当中穿插少量住宅区亦可让整体区内配套规划更为完善，为在附近商厦工作的人提供居住空间的选择。
香港经贸商会会长
李秀恒
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