环球楼市观望——南沙将成大湾枢纽

环球楼市观望

郑伟舜

2020-09-07 04:17 HKT

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产经专栏

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　　认识我的朋友或读者都知道，大湾区内本人最看好的地区是南沙，因为近期政策导向，令南沙楼市再次炽热起来。但究竟是「真火」还是「虚火」呢？今次用另外一个角度分析一下。
　　粤港澳大湾区的协同发展，目前可以简单理解为「东西南北岸」，围绕珠江出海口发展，南沙则有望发展成为大湾区「枢纽」。深莞「热钱」在两地政策下，杀入南沙低水地，网上数据指，深莞客占比从之前的17%提升至50%，显然广州客已不是南沙主力购买力。另外，外地发展商频频高价在南沙投地，连续拍出多块「高溢价地皮」，在8月南沙区两块拍卖土地要通过摇号卖出，显示开发商对南沙后市的信心。8月10日，南沙湾一宗宅地经过16轮竞配建后，进入摇号环节，溢价率为14.5%，楼面地价为每平方米19117元人民币。8月19日，在69轮竞价后，南沙又以封顶价拍出一宗横沥岛地块，地块溢价23.6%，扣除各配建后楼面地价高达每平方米20247元人民币，成为南沙区楼面价新高。
　　广州楼价是全国一线城市中是最便宜的，而且供应充足，可选择区域多，所以广州人不看好偏远的南沙。但深圳客或东莞客会追入位置相近的南沙，这是一个购买地区性习惯的惯性思维。所以广州人觉得南沙楼市是虚火，深圳人甚么都买，因为他们觉得又近又平又无限购。
　　但要判断一个地方的楼市是否健康发展，笔者比较倾向参考二手市场，因为往往比一手更能反映市场真实情况。根据链家，目前南沙放盘量有3272套，与黄埔区差不多。不过南沙二手成交量，在广州全市仍然垫底，仅110套，约占全市的4.6%。
　　另一方面，南沙土地供应强劲，今年拟供应达15宗，加上旧改专案不断推进，南沙是未来广州供应的「集中营」。
　　其次，根据广州统计局数据，南沙2019年常住人口只有79.61万人，为全市倒数第二，二手房流通性自然少。南沙未来有大量新楼供应，楼市易进难出，二手房也缺少刚需客，除非区内人口有爆炸性增长，否则预计空置率仍会维持在高位。如果大家对内地楼市有兴趣，欢迎到笔者YouTube频道了解更多。网址为https︰//www.youtube.com/gcglobal/
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