金融High Tea——内房进入大鱼食大鱼年代

上周五美伊紧张局势略为缓解，港股反弹77点，收报28638点。市场观望中美本周签署首阶段贸易协议，要观察市场对协议具体文本反应。
　　内房陆续派发2019年成绩表，记得去年10月时，万科（2202）董事会主席郁亮在公司大会上表示，房产行业「转折点实实在在到来」，万科要做的第一件事就是战略检讨。他在会场上的屏幕，在鲜红底色反白写上「活下去」三个大字，说房企战略目标是要活下去。一时间搞到内房界风声鹤唳，连排首位的超级房企都话要以「活下去」为目标，其他中小房企岂不是更加无啖好食？
万科以「活下去」为目标
　　万科其后不但活下去，而且活得很好。在2019年中国房企销售排行榜，万科以6249亿元人民币的操盘金额排行第二，到底万科当日是破釜沉舟，才有今年业绩，还是在拚命谷数？至今仍是市场谈论话题。
　　看排在前十位房企榜，以操盘金额计，排首位是碧桂园（2007），操盘金额7329.5亿元人民币；第二位是万科的6249亿元人民币；第三位是恒大（3333）的6019亿元人民币；第四位是融创（1918）的5278亿元人民币。融创主要透过并购跻身前列。不过，如果看权益金额的话，即扣除操盘金额内其他股东权益后公司净权益金额，排第一的是恒大，权益金额5782亿元人民币；碧桂园以5478亿元人民币排第二；万科则以4103亿元人民币排第三。
　　从克而瑞编制的中国房地产企业销售排行榜中，可以见到几个重要数据。第一，去年百强房企销售额增长6.5%，显著低于过去两年。第二，巨企占比上升，首30位内房市占率达35.7%，创出历年新高。房企去库存压力较大，首100位权益金额门槛下跌8%，即业绩差一点也可以打入百强，整体销售状况不算理想。
销售集中 强者愈强
　　当中最值得注意的是，内地楼市有进一步集中迹象，首十名已占销售权益金额21.4%。内房巨企经常说，楼市集中度仍然不足，在很多其他行业中，首三强已占市场份额50%以上（首三位内房市占率仅9.5%）。他们的讲法没有错，内地预计未来房企将进一步集中化，不止大鱼吃小鱼，还会进入大鱼食大鱼状况。市场不但会淘汰中小企，中大型房企如果做得不好，特别是借贷过度、资金链断裂，随时会被人分食。
　　内房百强业绩增长仅6.5%，显示楼市艰难状况，大家都要为生存而战。内地现时有超过10万间房地产开发商，去年可以查得到的破产者只有400至500间，还是属于正常状况。未来可能会有更多小型，甚至中、大型房地产商倒闭，因为随著中央调控楼市，会令周转率减慢，那些之前急速扩张，过度借贷的房企，一旦资金出现问题，将会难以存活。
6.5%增长 经营艰难
　　若回顾内地楼市过去10年发展，在2010年中国出现首间千亿房企，当年万科以1026亿元人民币销售额，率先进入千亿俱乐部，同年中国经济规模超越日本，成为世界第二大经济体。当年中国房地产销售总额为5.25万亿元，排头位的万科占不到2%。
　　十年后的今日，中国稳坐世界第二大经济体，中国GDP总量直逼100万亿元，较十年前翻了一倍有多，而商品房销售达16万亿元，增长达两倍。榜首规模已连续两年超过7000亿元，较十年前增长近六倍。十年前，首三十大房企加起来所占份额为16.5%，现时已升至接近50%，千亿房企达36间。当然在进入千亿俱乐部后，能够存活的机会就比较大了。
碧桂园增长稳定
　　未来内地楼市会进入冰火两重天阶段，中小型房企继续进行淘汰赛，排前列的房企则会稳健增长，但会改变过去狂歌猛进的高周转模式。去年碧桂园、万科和恒大增长都很克制，停留在个位数，便知道她们也看到风险。对于这些龙头企业而言，增长略为放慢不是坏事，因为控制借贷比率，做好准备迎接寒冬，才是能够长期存活之道。所以不要以为她们增长略慢，便觉得她们很差，反而我觉得是值得股东欢迎的事情。
　　以总销售金额排首位的碧桂园为例，2019年权益金额为5578亿元人民币，较2018年的5019亿元人民币，增长10%，相比首100位权益金额增长6.5%，碧桂园销售高于行业平均。
　　内地中国指数研究院发现，2019年对千亿房企销售贡献较大的城市，主要集中在长三角、珠三角和京津冀，其中长三角和珠三角的销售贡献，分别占34.8%和14.1%。销售增长较佳的内房，主因她们聚焦于重点和核心城市。碧桂园有75%权益销售货值位于五大城市群，包括长三角、广东省、环渤海、晋鲁蒙和长江中游。在内地调控环境下，像碧桂园这些巨型房企，把焦点集中在一些重点城市群，会获得较好销售成绩。虽然中央不想人口过度集中在大城市，但人的居住往往会向核心城市转移，不会因应政策要求而分散，那些重点城市群便成为销售焦点。像碧桂园集中布局在几大城市群，便取得较好销售业绩。
　　至于规模次一级的房企，例如在中山起家的雅居乐（3383），亦做出一定成绩，主要是由于「量入为出」。在2018年业绩发布会上，雅居乐提出计划投入500亿元，约等于2019年预计可实现销售比例40%至50%投入，结果雅居乐2019年的操盘销售金额为1180亿元，按年增长14.9%。雅居乐继续控制资产负债比率，2019年中期资产负责比率为74.5%，按年下降1.6个百分点。　
雅居乐派息吸引
　　雅居乐虽然也有进军北京、石家庄及昆明等城市，但重点仍是在大湾区，其910万平方米的土储中，有23%在大湾区。所以，如果对大湾区感兴趣，雅居乐是其中一个选择。
　　碧桂园现价12.38元，市盈率6.75倍，股息率4.5厘，一年高位13.56元，估计于二月公布业绩时，有机会突破高位。雅居乐现价12.02元，市盈率5.75倍，派息高达8.3厘，估计也有机会挑战一年高位13.5元。
买内房睇位食胡
　　雅居乐特点是派息慷慨，2019年中期息派0.6港元，按年增加20%，市场期望末期息会较上一年高，会吸引喜欢收息的投资者，在公布全年业绩后入市。
　　短期而言，这些房企都可以是吸纳对象，但值得注意的是，现时不是房企高歌猛进的时代，一年当中只能够炒炒上落市，待公布业绩、冲上高位后，很大机会又会回落。现时买内房，最好等业绩公布就食胡，然后等到9、10月，股价较低时再吸纳。
陆羽仁