卢永雄 - 香港楼真是 被买爆仓吗？ | 巴士的点评
自从2月28日财政预算案宣布楼市撤销辣招后，本地楼市回暖，成交增加，内地媒体开始涌现一些「香港楼被买爆仓了」、「香港新楼大幅抢购」的标题。感觉是内地的舆论比香港的真实楼市热。
毫无疑问，撤辣后香港楼市的确回暖，成交增加。据中原地产的数据，撤辣之后短短4日，香港新楼录得590宗成交，之前整个2月才只有276宗成交，即是4日成交量就已经是2月总成交的1.1倍。另外近期推出的新盘去货情况的确有改善，入飞的数字亦比较理想，所以说撤辣后香港楼市活跃起来，并不为过。
有人开始担心这样下去，可能楼价又要大升了。甚至开始有人质疑，政府撤辣是否撤得太彻底。
我看这种担心有点过虑。最近有朋友刚刚沽出她的港岛东豪宅，单位七百多呎，全海景单位，最后以1700万成交。今年年初楼价最低的时候，同一类型的单位成交过1500多万，两年前房价最高的时候，同类单位亦曾试过卖2000万以上。如今1700万成交价，的确从低位反弹。但朋友说，撤辣后她本来以为会有很多买家问价，结果只有一个买家询价，是一名内地移居香港人士，双方议价了一阵子，最后就是这个唯一的买家追价成交。
从最后能够成交的角度来看，市场气氛的确变好了。但从出售的过程来看，楼市并无内地媒体说得那么炽热。成交数字大幅上升，只因之前的数字太低。过去香港正常巿道时每年会卖出一万多间新楼，即一个月过千间，所以今年整个2月才只卖出276间，是成交数字少到不正常，而不是撤辣后的数字多得太夸张。
对内地人而言，撤辣之后千多万的楼，减少26%的税项开支，可以省下数百万的税款，如果一直是想来香港买楼的内地客，就会抓紧机会入市买楼，特别是已经移居香港的人士，更加会觉得机不可失，反正租楼都有支出。另外亦有些内地人想把资金调来香港，借香港撤辣的机会调资来港买楼，亦是另一种需求。
不过有地产发展界商估计，撤辣后释放出来的购买力，估计可持续3个月至半年，但未必会一直热落去，主要有几个因素。
第一，积压新盘的数量庞大。自2020年新冠疫情以来，香港的楼市逐步回落，发展商不想减价卖楼，成交大幅减缩，2022年一手住宅成交只有10261宗，创9年低位，去年一手住宅成交亦只有10681宗，反弹4.3%，但仍处低位，新盘卖不去就变成仓底货。估计住宅新盘存货有4万多至6万个，数量极之庞大。
假设这一波反弹浪潮能够消耗一两万个单位，发展商今年已经可以交到功课，但除非楼巿有很高的热度，否则一时三刻亦难消化所有存货，供过于求的状况未有改善。
第二，利息高企。现在买楼的按揭利息和最低潮比高了3厘有多，买楼的负担相当重，买1000万的单位一年等于要多付30万元的利息，投资要承受重压，自住亦是租平过供。现在一直说美国下半年会开始减息，会带动香港利息向下，问题是香港一日未大幅减息，楼巿整体气氛亦难全面扭转。未来走向，要视乎利息几时开始下降和下降的速度有多快。
第三，内地经济。有人认为香港的楼市主要看本地经济，楼巿固然受本地的经济甚至股巿影响，但更大影响是内地经济。如果内地经济复苏良好，甚至比较炽热，内地资金多，很多资金涌来香港，会带旺本地楼市。但是内地经济复苏得较慢，所以内地资金来港有限。
总体而言，宏观环境未完全改善，减辣后楼市这股反弹浪未必可以长期持续，所以毋须太担心楼价会大幅上升。换一个角度，楼巿能够稳定下来，不会进一步拉低经济，政府已算达成撤辣的目的了。
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卢永雄
