卢永雄 - 低价轰炸的背后｜巴士的点评
长实集团低价发售油塘亲海駅ll楼盘，较市价低30%，项目于上周六（8月12日）推出，即日沽清626伙单位，开售前收逾3.8万认购登记，超额认购59.7倍，打破历来新盘认购登记纪录，成为本港史上新盘「票王」。发展商乘势加推，食尽打折卖楼势头。
我认识一位廿多岁的年轻人，准备明年结婚，睇楼超过一年，始终觉得楼价太贵买唔落手，看见长实劈价卖楼，于是飞扑入票，可惜抽不中。但加推的海景单位较贵，他就无再入票。
长实一向采取货如轮转的策略，低价卖楼套现再作投资，所以减价并不出奇，而这次劈价也产生多种效果︰
一、推低同区楼价。长实卖楼价位成为同区楼价标尺，油塘区内业主被逼降价5%左右，但减价幅度不深，也很难卖得出。看看全港20大屋苑每周成交仅20多宗，成交如此少，出现一个胶着的市况——买家想低价买楼，业主持货力强不肯减价，就难有成交。不过无论怎样，长实的新盘就突显出可以去到货的新楼价。
二、发展商持货也要进一步贬值。按照现在的会计准则，上市公司持有的物业即使未出售，但要重新估值，减值要直接拨作亏损扣减当年利润。再看九龙东区内，油塘并非最大供应热点，启德才是重灾区。路过启德，就只见大量新盘已落成，另有不少在兴建中。港府近年推出启德跑道区11幅住宅用地，地价较贵，发展商「坐艇感」很强。
其中9个启德跑道区发展商更联手成立了「启德跑道区私人发展有限公司」，计划把跑道一带地段，打造成全新综合多元化发展地段Park Peninsula，希望搞搞概念承托跑道盘价值。不过，同在跑道区持有项目，包括长实在内的3大发展商均未参与（其余两间为华润置地及保利置业）。
如今有发展商惜货如金，也有发展商低价套现，但无论如何，长实在油塘低价卖楼之后，启德区楼价和估值也要看低一线，发展商持有的启德物业自然要进一步减值。这样问题就来了，负债比率低的发展商如长实等当然无问题，负债比率高的发展商，持有的物业要大幅调低估值的话，认真头痛。
三、补地价金额应该调低。发展商手头上有很多地皮，等着更改用途，有钱的发展商可以在市道差时补地价，等如低价买地。政府和发展商有关补地价的争拗，都集中拗价钱。长实调低新盘售价，日后发展商与港府商讨补地价，就大条道理要求政府接受较低的补价金额，因为「油塘价」才是真实的参考价。
四、买家仍然要挨︰说老实，虽然长实油塘新盘售价回到2016年，但折实平均呎价仍达15250元，对一般用家来说，若想买400呎单位，楼价仍要610万，并不便宜。
所以长实低价卖楼，对业主不利，甚至对持有地产股的股民也不利，但对等候入市的市民而言，就可以说是福音了。
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卢永雄
