卢永雄 - 市建局营运模式无法持续｜巴士的点评
卢永雄
2023-07-20 00:00 HKT
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本地楼市低迷，市区重建局去年度有三块地皮招标，但入标价不如预期，收入减少导致去年度经营亏损5亿元，加上为物业减值拨备30亿元，一共录得35亿元亏损，这是自2013/14年度以来，市建局再次录得亏损，令人关注市建局的经营模式可否持续。
市建局现有500亿元净资产和236亿元流动资金。表面看，好像有很多钱。但未来两年是市建局的收购高峰期，最新估算需要960亿元资金，现金储备不足以应付收购开支。短期内，市建局要增加资金来源应对，包括：
1.政府已同意提升市建局的借贷能力，由过去的60亿元借贷上限提升至可以借250亿元。
2.市建局也要压缩项目推出的周期，希望可以争取更多的招标收入。
究竟市建局的财政危机是周期性还是结构性的呢？这里涉及对香港未来楼价的宏观评估。如果香港未来楼市仍会反复向上，由现时市区物业新楼呎价1万多元，未来会重上高位2、3万元一呎的话，市建局目前的财政困难，只属周期性的，低潮过后，就可以重获盈余。但如果未来香港楼市横行甚至反复向下的话，市建局的财务危机就是结构性的。
关键还是市建局在收购旧楼时，要以7年楼龄的楼价作为收购的补偿。7年楼龄的楼价比新楼可能只有一、两成的折扣，市建局购入单位之后，如果楼价没有显著上升，收购一个项目就会亏蚀一个项目。
以市建局收购土瓜湾单位19000元一呎为例，加上建筑费和财务支出，每呎成本26000元，还未计及参与的发展商要赚钱。单看这笔数，市建局很大机会做一个项目蚀一个，其营运模式无法持续。
2001年，市建局开始以同区7年楼龄的呎价，作为收购的补偿，这是政府和立法会当年的决定。先不论背后有多少的科学基础，但这个补偿机制是要楼价向上，才有合理性。若未来香港楼市只会横行的话，市建局要再进行大规模收购，风险极高。例如全面收购重建油麻地/旺角区旧区，要收购这两个区约3000幢50年楼龄以上的物业，估计总收购成本达到一万亿元，而当中有4成单位涉及7年楼龄的补偿。
先不说资金来源，若这4000亿元的补偿，最后都蚀钱的话，要么项目推动不了，没有私人发展商参与，要么是政府可能要蚀过千亿元收场，细思极恐。
结论是私人业主有贫有富，政府坚持以7年楼龄作为旧楼收购价，等于补贴了这些旧楼的业主，他们有部份是有十分富有的业主。所以，若7年楼龄的收购准则不变，政府就应该放慢市区重建的步伐，以免跌入巨大的资金黑洞中。
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卢永雄
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1.政府已同意提升市建局的借贷能力，由过去的60亿元借贷上限提升至可以借250亿元。
2.市建局也要压缩项目推出的周期，希望可以争取更多的招标收入。
究竟市建局的财政危机是周期性还是结构性的呢？这里涉及对香港未来楼价的宏观评估。如果香港未来楼市仍会反复向上，由现时市区物业新楼呎价1万多元，未来会重上高位2、3万元一呎的话，市建局目前的财政困难，只属周期性的，低潮过后，就可以重获盈余。但如果未来香港楼市横行甚至反复向下的话，市建局的财务危机就是结构性的。
关键还是市建局在收购旧楼时，要以7年楼龄的楼价作为收购的补偿。7年楼龄的楼价比新楼可能只有一、两成的折扣，市建局购入单位之后，如果楼价没有显著上升，收购一个项目就会亏蚀一个项目。
以市建局收购土瓜湾单位19000元一呎为例，加上建筑费和财务支出，每呎成本26000元，还未计及参与的发展商要赚钱。单看这笔数，市建局很大机会做一个项目蚀一个，其营运模式无法持续。
2001年，市建局开始以同区7年楼龄的呎价，作为收购的补偿，这是政府和立法会当年的决定。先不论背后有多少的科学基础，但这个补偿机制是要楼价向上，才有合理性。若未来香港楼市只会横行的话，市建局要再进行大规模收购，风险极高。例如全面收购重建油麻地/旺角区旧区，要收购这两个区约3000幢50年楼龄以上的物业，估计总收购成本达到一万亿元，而当中有4成单位涉及7年楼龄的补偿。
先不说资金来源，若这4000亿元的补偿，最后都蚀钱的话，要么项目推动不了，没有私人发展商参与，要么是政府可能要蚀过千亿元收场，细思极恐。
结论是私人业主有贫有富，政府坚持以7年楼龄作为旧楼收购价，等于补贴了这些旧楼的业主，他们有部份是有十分富有的业主。所以，若7年楼龄的收购准则不变，政府就应该放慢市区重建的步伐，以免跌入巨大的资金黑洞中。
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