经济逆风及高利率下租赁势头及投资减弱

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2023-07-12 17:22 HKT

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世邦魏理仕最新发表的《2023年上半年香港商业房地产市场观点》指出，全球经济增长前景正面临强劲阻力，当中包括环球银行业动荡余波、各国的经济放缓及持续加息。在环球不利因素众多的阴霾下，本港2023年上半年租赁势头和投资活动有所减弱。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「香港商业房地产市场整体呈现出多种趋势。写字楼租赁势头较一年前略有放缓；零售市场稳健逐步复苏；由于外围需求疲软，工业租赁气氛减弱。投资市场主要受高利率带来的负回报影响而低迷。」

世邦魏理仕2023年上半年市场观点及专家评析

甲级写字楼

2023 年上半年的租赁量约为 2022 年全年的一半，然而，2023 年第二季度的总租赁量较 2023 年第一季度下跌 26%至 786,000 平方呎。尽管交易数字有所增加，季度登记交易普遍规模较小。
由于有较大型的搬迁活动令净吸纳量过去连续三个季度呈正数，但到 2023年第二季度，净吸纳量回落至负数，令上半年净吸纳量达到 -276,700平方呎。
负净吸纳量将总空置面积推高至 1,350 万平方英尺，再创新高。2023 年上半年，整体空置率上升了 4 个百分点，达到 15.7% 的历史新高。
需求疲软导致 2023 年第二季度整体租金按季下降5%，半年降幅达到 2.2%。然而，中环核心区租金自 2022 年第二季度以来首次稳定，按季上升0.1%。在过去六个季度中，港岛东有五个季度较其他子市场面对更大压力，继 2023 年第一季度租金按季下跌 3.8% 后，第二季度租金再按季下跌 0.4%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示：「全球经济不确定性及较高融资成本导致写字楼租赁势头较 2022 年上半年略有放缓。部份写字楼租户正评估长期租赁策略，并追求优质写字楼。在今年剩下的时间，租赁量或会攀升。随著新的写字楼落成并进入市场，写字楼市场面临多方面压力，预计空置率将进一步上升，租金将轻微下跌。」

商舖

受惠于4月份第一轮新消费券发放及5月的黄金周，2023年第二季度零售租赁势头依然强劲。 5 月份零售业总销货价值的临时估计为 345 亿港元，按年上升4%。零售销售数字在2023 年第一季度按年增长 24.1%及4 月份增长 4.9%。
2023 年上半年零售租赁量达 870,000 平方呎，为有记录以来的半年最高水平。 2023 年上半年，餐饮业占 32% 的新增租赁活动，为所有主要零售行业中最高。数间内地连锁餐饮集团在上半年进驻香港。奢侈化妆品及珠宝等高端零售商开始租下核心区街铺，但整体租赁势头仍然较为缓慢。即使药房现时倾向租用较小型的铺位，但扩张活动相对活跃。时尚品牌及运动服装在 2023 年上半年正考虑租赁。
租赁需求增加令2023年上半年空置率下降8个百分点至11.6%，为2020年第一季度以来的最低水平。铜锣湾的空置压力减轻最大，空置率降至7.9%，拉近了与中环6.6%的差距。
2023 年第二季度，核心区街铺租金按季进一步上升9%，半年增长率达到 3.1%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示：「零售市场逐步复苏，本地消费已恢复至2019年的水平。入境旅客已达到2019年经济下行前水平的一半，旅客消费复苏速度较慢。整体而言，零售商在2023年上半年显著走强。虽然药店、画廊及部份连锁餐饮集团正寻求快速扩张的机会，但奢侈品牌仍然基本保持谨慎态度，他们需要时间进一步观察中国大陆旅客最新的消费模式，及后考虑租赁活动。我们预计 2023 年下半年核心区街铺租金将进一步上涨 3%-5%。」

工业及物流

受外围需求低迷影响，4 月及 5 月贸易总额按年下降3%，连续 13 个月下降。同期集装箱吞吐量及空运量分别按年下降20.3%及6.0%。
全球贸易需求疲弱及可用空间有限，2023 年第二季度租赁势头进一步萎缩。个别行业支持租赁活动，包括万国数据（GDS）租用 294,000 平方呎，用于扩张业务。
2023 年上半年工业租赁量整体为 130 万平方呎，仅为一年前 2022 年上半年 460 万平方呎的 27%。
仓库空置率按季下跌2个百分点至2.5%，与六个月前2022年12月水平持平。长
期的低空置率确保本季度租金保持平稳，截至 2023 年上半年增长仅4%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示：「由于香港需求疲软及空间供应紧张，工业租赁市场平静。数据中心等特定行业支持了租赁活动。虽然空置率低一般会推高租金，但由于需求低迷令业主较为灵活，租金持平向稳。展望未来，香港机场全新高端物流中心落成预计可增加优质仓库空间供应。」

资本市场

继美国4月再次加息25个基点后，香港主要银行将最优惠贷款利率提高5个基点。一个月银行同业拆息（HIBOR）从 2023 年3 月的 3.1%升至 6 月的 5.1%，为 2007 年 9 月以来的最高水平。
2023 年第二季度商业地产投资额（交易金额超过 7,700 万港元，不包括纯土地或相关交易）按季下降 65% 至 47 亿港元，创下自 2009 年第二季度以来最低的季度总额，令 2023 年上半年的半年度总额降至 181亿港元，为 2009 年上半年以来最低的半年水平。
购买活动主要由个人买家主导，房地产基金连续第二个季度保持观望态度。本季度最瞩目的交易为以5 亿港元出售沙宣道 50-52 号及以 5.28 亿港元出售THE HENLEY的零售部份物业。
2023 年第二季度中，中国大陆投资者有兴趣投资市场，投资额为19亿港元，占总投资额的 42%，但活动仅限于私人个人买家。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「由于高利率、信贷条件收紧和再融资需求增加等不确定性，机构投资者持谨慎态度。上半年投资额大幅下降，平均交易规模仅为5亿港元，反映投资者规避风险。香港在亚洲具策略性、独特的定位及市场更为合理的资产价值，相信一旦利率回落，香港商业地产市场将出现反弹。」