加息及经济不确定对租赁和投资需求造成压力

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2022-11-09 14:36 HKT

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香港酒店检疫早前于9月下旬结束，标志著香港将有序开放。世邦魏理仕《2022年第三期香港商业房地产市场回顾及展望》指出，市场逐渐回复正规并与世界接轨的同时，近期加息及全球经济不明朗却对本港商业房地产市场租赁和投资需求造成压力。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「尽管港府调整了检疫措施，但由于全球有机会出现新一轮的经济衰退及持续加息，许多国际企业对开支管理保持谨慎的态度，香港经济仍然存在不确定因素。我们预计写字楼需求将出现温和增长。另外，由本港政府支持的最新一期消费券发放，将有助推动本地消费，同时放宽检疫措施将导致出境旅游及海外消费增加，因此我们预计在正式与内地全面通关之前，调整检疫措施对香港零售市场的影响将属中性。」

世邦魏理仕2022年第三期市场观点及专家评析

甲级写字楼

由于经济不确定性加剧，导致扩张需求疲软，2022年第三季度租赁量按季下跌8.8%至901,400平方呎，使年初至今的租赁量达至300万平方呎水平，按年下跌12.1%。本季度的租赁活动继续由办公室搬迁需求所带动。
2022年第三季的新增办公室空间达180万平方呎，为2008年第三季度以来录得的最大升幅。尽管有新大厦竣工，但预租情况有限，令净吸纳量维持负面水平。然而，净吸纳量收缩放缓至51,400平方呎。大中环及尖沙咀净吸纳量分别为+33,700平方呎及+14,100平方呎，其他主要地区净吸纳量维持负面水平。
新增办公室空间将整体空置率推高至1,190万平方呎的历史新高，空置率上升2个百分点至14.1%。九龙东的空置率超过20%，为2010年第一季度以来的最高水平，而大中环的空置率则微跌0.15个百分点至8.1%。
较高的空置率导致整体租金按季下跌1.0%，跌幅较前两个季度为多。年初至今的跌幅目前为2.0%。未有个别地区于2022年第三季出现租金增长。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示：「由于经济不确定及空置率高企，写字楼市场依然疲弱，按季总租赁量及租金均录得下跌。随著新办公室空间的增加，可用空间继续上升，为有意搬迁办公室的企业租户提供了大量且优质的选择。预计当到港国际旅客人流回复正常，办公室租赁势头将有望于第四季得到改善。在今年余下的时间，甲级办公室租金将大致持平，预期办公室新供应将为租金带来压力，在未来12个月或难以回升。」

商舖

2022年第三季度本地消费保持稳定增长。在政府消费券计划的大力支持下，7、8月份零售总额按年增长2%。随著政府取消对入境旅客的强制性酒店隔离后，市场情绪在本季末有所改善。
由于租赁气氛改善，本季度街舖空置率按季下降1.8个百分点至14.4%。由于预计入境旅客增加，零售商在租赁市场上转趋活跃。铜锣湾空置率按季下降2.6个百分点至9.2%，为自2020年第一季度以来首次达到单位数。尖沙咀及旺角的空置率也分别下降1.4个百分点和2.3个百分点，至21.7%和16.6%。
在有史以来最长的下行周期下，街铺租金有所回升。本季度核心地区的按季增长2.9%，为自2012年第一季度以来的最快增长。
在2022年第三季度，餐饮业仍然是推动租赁需求的重点行业。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖资深董事温运强表示：「检疫措施放宽、就业市场改善、消费券计划提振了消费意欲，市民普遍变得轻松及乐观，零售市场情绪继续逐步复苏。我们预期第四季内零售商纷纷提前部署节庆相关活动，加上入境旅客上升，空置率将进一步下降，或会在今年余下时间内支持租金温和增长。然而，加息加重家庭负担及出境旅游意愿增强，将阻碍本地消费大幅反弹。」

工业及物流

7月和8月的总贸易量按年下降12.4%，主要由于比较基数较高。如果9月份与7、8月的数据相符，2022年第三季度的总贸易量或会出现自2009年年中以来最大的按季跌幅。另外，外需疲弱及中国内地经济持续放缓，香港对中国内地及美国的出口分别按年下跌15.1%及11.8%。
由于可用空间有限及需求疲弱，本季度的租赁势头进一步放缓。随著位于屯门的一间物流中心落成，空置率微升至2.7%。
需求主要由少数零售商推动。其他租赁活动包括一间数据中心运营商预租了150,000平方呎的空间，占用在即将建成的大楼的大部分空间，至于第三方物流仍处于非活跃状态。
疲弱的租赁需求导致仓库租金在前一个季度按季增长2.5%后，在2022年第三季度增长放缓至0.2%，令年初至今的增长达到4.9%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流执行董事黎尚文表示：「由于货币贬值、加息和对全球经济衰退的担忧，导致全球总需求下降，香港在2022年第三季度的物流需求增长放缓。工业空间的租赁需求预计将在今年剩余时间内持续疲软。然而，消费意欲向好，将确保零售商及相关第三方物流重新评估其扩张需求。预计物流空间空置率将保持在较低水平。未来几个月租金可能会基本持平。」

资本市场

2022年第三季度商业地产投资额达按季增长5.7%至181亿元（只计算交易额超过7,700万之物业，不包括净地或关联交易）。本季度仅登记了20宗交易，少于去年第二季度总数的一半。交易量与2019年第四季度至2020年第三季度的低位持平。
年初至今的投资额达486亿元，仅为去年全年总额的60%。
接近季末，香港主要银行将最优惠贷款利率上调12.5个基点，跟随美联储今年第五次加息。金管局将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的300基点，下调至200基点。
本季度录得几笔抵押贷款交易，其中以70亿元售出启祥道17号甲级写字楼为今年以来最大的商业交易，占季度总成交量的39%。自2021年第一季度以来，首次写字楼投资量超过其他行业。
物业基金部署87亿元，为年初至今最高的季度总额。然而，这只涉及七笔交易，其中大部分仅限于工业和酒店行业。
由ESR集团牵头的财团以52.5亿元，赢得葵涌政府工业用地投标。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「由于加息周期开始，投资需求在2022年第三季度减弱。虽然房地产基金的投资意欲不减，但本地投资者变得越来越谨慎。随著跨境旅游恢复，香港的营商气氛及经济增长前景将有所改善，但中国内地边境长期关闭及人民币兑美元/港元贬值，将为中国投资者需求复苏带来挑战。2022年第四季度投资量可能会维持普遍低位。若果明年中国内地跨境旅游恢复，预计2023年投资势头将明显回升。」