1000蚊买商厦？小心RWA踩中集体投资陷阱｜梁伟聪
发布时间：11:39 2025-07-23 HKT
将资产代币化的「RWA」（现实世界资产，Real World Assets）成为了市场新热话，不只上市公司有动作，金融圈亦传出一些影片，介绍将房地产项目转化为RWA资产。金融圈朋友讨论重点当然是这些投资的回报是否吸引，但笔者作为财经公关，第一个念头则是怀疑这些宣传是否合法，因随时构成「集体投资计划」（CIS，Collective Investment Schemes）。
RWA资产或涉监管要求
RWA是指将现实中具有经济价值的资产，透过区块链技术进行代币化，转化为可在链上交易的数位资产。这个概念近年在金融与加密圈迅速走红，成为链上投资的新风口。其中优势在于投资者可用很低的入场门槛购买某住宅物业的部分所有权、代币可突破地理限制的跨境交易，以及大幅提升交易的便利程度，减低交易成本。
然而，将房地产项目转化为RWA资产，在香港的法规并非无限制自由操作，反而涉及多项监管要求与法律风险。
宣传影片是介绍某地产商的铜锣湾写字楼项目，据称可以1,000元便投资一个总值29亿元的写字楼物业，声称「买菜钱」可享年利率5.8%的优先收。影片又称：「贝莱德、特斯拉已入局」。
长实拆细雍澄轩曾触礁
这条影片绝对是「一眼假」的级别，先别说商厦是否值得投资，或是贝莱德、特斯拉这些轻易就拿出29亿元的大户为甚么要和散户一起投资，很简单一句，这类将物业项目拆散卖是「诚哥」李嘉诚旗下法律团队都无法突破的一个关卡，其他人就别幻想可以成事。
2013年2月，长实（001）宣布将酒店项目雍澄轩拆细成360个房间出售，买家可以买入后选择自住或是交由长实代为出租，由于玩法创新而成为楼市热话。但在该楼盘在短短3个月内引发政府、地监局发声，同年5月13日（楼盘开卖不足三个月）因证监会介入，令长实最终决定取消所有单位交易，长实要向所有买家退回订金、约1万元律师费及利息。
证监会当时的声明指出：「有迹象指出雍澄轩酒店购买合约具备CIS的主要元素，其中包括雍澄轩酒店日常管理交予另行委任的经营者代为执行，而酒店营运者掌握酒店管理和监督所需的各项主要职能，其中包括把客人编配至不同房间。」
证监会提出四个CIS定义
证监会提到的四个CIS定义包括1）就财产作出安排；2）参与者对上述财产的管理无日常控制；3）上述财产整体上由投资计划安排人或代理人管理；以及4）参与者透过有关安排能够分享或收取，管理或取得上述财产带来的利润、收益或其他回报。
长实声称，在推出雍澄轩项目之前，花费一年的时间去研究法规才出售，并强调没有与政府对着干。对此笔者是绝对相信长实的说法，但亦证明，这类以任何形式折细物业出售的手法，对港府及证监会都是高度敏感，当「诚哥」都未能通关的一个障碍，更难以相信一家内房有能力以RWA形式拆售商夏业权，否则相信会是一宗连续几日成为头条的大新闻。
小心非正规宣传 提防老千
笔者对这类宣传特别敏感，其中一个原因是早年疫情期间，有不少日本、泰国酒店项目来港宣传，想组织旅游睇楼团，但实际当然是想「游客」投资这些酒店项目，而往往都以首两年保证回报吸引投资者。
对我们负责宣传的公关来说，都必须要相当小心，首先必须要提防有诈骗成份，即使是正规项目，在港宣传时也必须避免用「叫人投资」的字眼，正如前文所说，有犯上「集体投资计划」的嫌疑。所以对这类生意，笔者宁愿做少一单，而好过做错，亦想在此提醒读者们，近年生意难做，优质的投资项目买少见少，却有不少老千趁机揾食，特别要小心从非正规渠道看到的投资宣传。
梁伟聪－企业传讯及财经公关顾问
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