建筑物管理条例｜ 麦美娟：措施须「落到地」兼顾实际操作
发布时间：09:10 2026-11-14 HKT
社会对大厦管理的关注日益增加，政府早前就修订《建筑物管理条例》完成公众咨询，并于本周向立法会汇报咨询结果及最新修例建议方案。民政及青年事务局局长麦美娟今日（14日）在电台节目表示，接受到的书面意见多具实际操作，意见务实，整体而言社会认同修例方向，期望能厘清大维修工程门槛、加强委任代表文书的要求，并赋予主管当局更大权力以及早介入混乱情况。她强调，修例除了要加强监管、保障小业主权益外，更必须在实际操作上取得平衡，确保各项措施「落到地」，以免令有心服务屋苑的业主因感到困难而却步。
亲身出席门槛按金额分级 强制会前开工程简介会
针对大维修工程造价越高，业主出席及亲自投票的人数门槛越高，有意见担心或会增加「流会」风险，政府建议「分层制」仅适用于亲自投票。麦美娟指出，在今次第二轮修例建议中，将业主「亲身出席」投票的门槛按每户摊分金额进一步分级提高。若工程每户摊分金额为3万元，亲身出席门槛维持在5%或100户；若每户摊分金额较高，亲身出席门槛将相应提升；当每户需夹款高达12万元时，亲身出席门槛更会提高至10%。此外，新修例将强制要求法团在召开涉及大维修工程的业主大会前7日，必须先举行工程简介会，且简介会必须在完成招标并具备招标结果及分析后才可召开，否则法例将不容许业主大会在会上就大维修工程进行表决。她相信，透过简介会让业主清楚了解工程影响，能有效提高业主的投入度及参与动力，相信能符合10%的开会人数门槛。
中长线研电子投票与网上开会 实体与网上同应用以防数码鸿沟
对于中长线研究推行网上业主大会及电子投票的可行性，麦美娟表示，将科技应用于物业管理是未来趋势，当局正从委任代表文书、储存文件，以及网上投票和开会平台三大方向进行研究，其中电子委任代表文书更正考虑如何透过「智方便」平台协助落实。她坦言，开发相关科技平台在技术上并非无法克服的难题，研究重点在于如何保障业主私隐，以及确保网上投票者确为拥有法定权力的真业主，防止出现「被投票」等衍生问题。她特别强调，即使将来推出网上平台，亦绝不会完全取代实体会议及纸本投票，必定会两面都会应用；因为不少单幢楼或旧楼的业主年纪较大，若全面电子化或会对长者造成障碍，甚至导致楼宇管理工作被熟悉科技的人士垄断，故必须确保不同类型的楼宇和业主都能适应并受惠于科技应用。
授权票改推双方签署声明助执法
至于今次修例的另一焦点「授权票」问题，咨询文件曾建议设立每人持有授权票的上限（如50伙以上大厦每人最多持有2%或20份授权票），但咨询中有约五成意见表示反对。麦美娟解释，许多具实际操作经验的法团及物管业界反映，不少屋苑收集授权票时，是由业主直接投入上锁的收集箱，并于特定时间在管理处及业主见证下公开开；但管理处根本无法分辨哪20张才属于「头20张」的有效票，因此在实际操作上不可行。因此，业界普遍认为「加强核查」比硬性规定上限更能防止制度被滥用。当局决定修改日后委任代表文书的格式设计，要求授权的业主与获授权的代表双方均须签署及留低电话，业主须声明清楚知悉会议议程，而获授权人亦须签署声明确认对方是真正业主，表格上更会列明冒签或作出虚假声明将负上法律责任。麦美娟指出，以往执法部门最难证明获授权人是否知悉签名真伪，新做法将可成为日后执法部门就违法行为作出检控的有力证据，从而更有效保障授权票制度。
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