每日杂志｜寮屋网上低价出租连车位 放租人：无担心过被查 地政总署过去3年采取847次执管行动

北区上水围惊现全新「寮屋」低价出租，近日有疑似业主在社交平台招租，声称300呎「全新未住过」的平房连车位月租仅5400元。记者佯装客人问价，获对方提供内部影片，可见单位虽小但设独立厨房及洗手间，实地视察后发现，该「新寮屋区」由多组组合屋及货柜组成。放租者声称「无担心过」地政总署查检，更指部分单位已出租多年。事实上，过去屡有寮屋违规，过去3年地政总署采取847次执管行动，以元朗、屯门及北区最多。有城市规划师提醒市民，若租用违例寮屋会被检控，或被没收财物，强调「并非无法可管」，只看当局的执法力度。

有疑似业主早在1月底于社交平台发文，称放租上水围一间「全新未住过」的300呎平房，月租5200元，另有车位可额外租用。上星期，该平房降价20%，连车位月租仅5400元。本报记者佯装客人查询，获对方传来一段屋内影片，只见单位「麻雀虽小，五脏俱全」，一厅一房外，设有独立厨房及干湿分离洗手间。对方标榜该处「胜在全新」，屋外有近150呎活动空间，且交通便利，步行5分钟可到达小巴站，骑单车约10分钟即到上水港铁站，惟也坦承邻近货仓，日间较嘈吵。

须熟人介绍 有几间租出多年

租用及买卖寮屋存有风险，但放租者毫不避讳违法风险，直言「无担心过」地政总署查检，声称「Check（查）不到的」，更自爆「有几间（平房）已租出多年」。记者担心被邻近村民告发，他吁记者放心，称「地方文化及智慧，你懂的」，似暗示此类租赁「有门路」。

记者前往实地视察，该「新寮屋区」邻近一村落，附近有汽车修理厂，经小路沿河向下行，经过约50米铁皮屋群及农地才能抵达。据目测，该区由11组组合屋及货柜组成，平房以铁质隔热板搭建，环境隐蔽却「别有洞天」，有1个莲花池，另有3个水池分别饲养大型鲤鱼及乌龟，更有单位的室内饲养金刚鹦鹉。

环境隐蔽 内建鱼池龟池

有邻近居民向记者透露，该批「新寮屋」近1至2年才搭建，必须经「熟人」介绍方可租用，「经常有人出入，很多人租。」另有长者村民称，不知该处有楼出租，但附近另有铁皮屋正物色租客，邻近的村落亦有单位放租，「你要租的话，我可以帮你马上打给屋主。」

过去屡有寮屋被占用或改建，地政总署于2022年至2024年就政府土地上已登记寮屋违规采取847次行动，其中以元朗、屯门及北区为最多（见表）。以元朗区为例，去年有人利用区内已批租农地上的已登记寮屋，及荒废多年的猪栏等改建㓥房，再低价出租予南亚裔人士图利。

区议会文件指，有关当局曾于去年7月及8月接获投诉，派员实地视察并无发现，惟部分涉事地段上的构筑物与寮屋登记纪录不符，遂向相关人士发警告信，有关构筑物已在限期内纠正所有违规事项。元朗地政处将在有关地点进行不定时巡逻，以防止上述地点出现违规情况。

根据现行寮屋管制政策，政府于1982年对在政府土地和已批租农地上非法搭建的寮屋进行「全港寮屋管制冻结登记」，记录寮屋的位置、尺寸、建筑物料及用途，作为寮屋管制政策的基线；「已登记寮屋」会获编配寮屋登记编号，若构筑物的位置、尺寸、建筑物料及用途与登记纪录相同，便可获容忍「暂准存在」，直至该已登记寮屋自然流失（如构筑物无人占用或不再存在）而被取缔，或涉及地政总署因应发展、改善环境或基于安全原因而采取清拆行动。

城市规划师吴永辉指，《城市规划条例》管制土地用途及违例发展，规划署可以跟进及进行检控，「并非无例可管，只是看政府是否执法 。」他指，若然占用人出租并非合法建设的居所，有关部门要厘清租客是否被骗承租，抑或明知故犯而低价租用，串同占用政府土地；出售非法兴建的寮屋，或涉及对买家的欺骗行为，「如果有地产经纪参与，经纪亦有可能违例。」

非无例可管 视乎执法否

地政总署回复指，「已登记寮屋」不代表授予任何人占用土地的法律权利，而寮屋在性质上仍属非法或违反地契，无合法业权或权益。署方续指，寮屋不得扩大、加建，或以未经登记的材料改建，而非住用的寮屋亦不得用作住用用途（已根据2018年「寮屋住户自愿登记计划」成功登记作居住用途的已登记寮屋除外），否则地政总署会按照寮屋管制政策进行执管，包括取消寮屋登记编号、清拆位于政府土地上的违规构筑物，或就私人土地上的个案采取执行契约条款行动。

吴永辉提醒市民不要租用违例发展的寮屋，以免占用人遭检控时，蒙受涉事楼房被围封而没收该处所有资产的损失，「即使租客是无辜的，将来或要等法庭完成检控，才可取回物品。」

议员建议「一手安置一手处理寮屋」堵漏洞

寮屋遭非法改建及占用，同时揭收地执管乱象，有区议员忧虑相关情况将在北部都会区收地范围频生。有立法会议员指，收地与工程开展之间存有「真空期」，建议日后「一手安置，一手处理寮屋」，杜绝违法行为。

元朗区议员湛家雄指，明白有关部门已对违规寮屋作出管控，惟过去屡有收地范围未有即时围封，形成「真空期」，如地政总署收地后，随即把土地交予其他政府部门+执管，惟工程开展需时，「土地虽然是『熟地』（即可动工用地），但判头未到位、设计未完成，可能半年或1年后才动工。」

为配合北部都会区发展，政府在洪水桥近新田科技城至古洞，正陆续收回几百公顷土地，湛家雄期望有关部门能加强土地管理，「不论出租作㓥房，甚或沦为毒品仓，也要多加留神。」

立法会议员刘国勋指，政府过往收回土地及安置原住民「上楼」后，并不会马上清拆空置楼房，「官方觉得居民会自律，没想到有人会『用尽』资源，把旧有寮屋出租至最后一刻。」他曾听闻有寮屋落入中介手上，新迁入者对楼房管理一知半解，以为日后可以要求政府赔偿，甚或得到「安置」；当未有及时处理滥用个案及执法，更形成「破窗效应」，「周边的人便有样学样。」

刘认为，政府有必要堵塞漏洞，「一手安置，一手处理寮屋」，避免不法分子及立心不良的中介图利。

地政总署：已安排紧接工程

地政总署回复指，根据实际经验，不认为有管理「真空期」。在目前提速发展北部都会区的情况下，当已收回土地上的寮屋住户迁出后，地政总署会随即将土地交予工程部门，后者委聘的承建商会尽快进场围封土地并清理寮屋等构筑物，以让工程尽早展开；由于原有寮屋住户离开至承建商进场开工，两者之间的时间已大幅收窄甚至是紧接，署方相信寮屋在期间再被占用或改建的可能性不大。

署方续指，一向设有内部指引，确保有效管理政府土地，以防止违规情况出现；如发现有疑似违规情况，会派员实地视察，并根据情况及缓急次序适当地采取执管行动。

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