无入息如何申按揭买楼？「资产净值」可作审批基础｜王美凤
发布时间：14:11 2026-09-14 HKT
银行审批按揭主要需评估借款人还款能力，最常见是计算借款人入息水平是否符合「供款占入息比率」规定，若果没有入息证明但持有资产，买楼做按揭又是否可行？市场上亦有一款依据借款人资产水平作评估按揭审批方式，近年这类申请亦越见增多。
股票及认可保单等可纳入计算资产类别
以资产水平申请按揭，可纳入计算资产类别包括现金存款、股票、基金、债券、物业、认可保单等，银行之间对于不同资产类别评估方法有所不同，现金存款一般可获100%纳入。对于股票或基金债券类别，有些银行亦同样接纳市值100%作资产值，有些银行则需视乎其质素类别而决定是否需要打折计算，而当中以现有股票市值计，具孖展成分不计算在内。银行亦认可具现金价值的保险单，当中以申请按揭当刻退保价值计算。
物业及车位类别，折算率一般为50%，按照物业单位估值50%纳入资产值。借款人持有上述不同类别的资产，可合并计算出「资产总值」，留意银行是以「资产净值」（net asset value "NAV"）作审批基础，即以「资产总值」减去负债得出净额，借款人需证明其拥有的「资产净值」不少于按揭物业楼价全额（部分银行要求「资产净值」不少于新购按揭物业楼价连同印花税总额）。如借款人拥现金及股票资产总值800万元，但尚欠债务贷款900万元，则未有任何资产净值；若果借款人没负债，可计算资产净值便达800万元。
若借款人希望以物业资产水平申请按揭，持有物业现值1500万元，尚有按揭额300万元，假设没其他负债下，计算方式是先以1500万元乘50%计出资产值750万元，减去负债300万元按揭余额，计出资产净值为450万元，借款人可购买一个等同价值达450万元物业，并获7成按揭；若然借款人已供满楼没负债，物业资产净值便提升至750万元，可为一个价值达750万元新购单位获批7成按揭。
若然资产属联名性质，银行需确认借款人持有权益比例及方式计算资产值，若以长命契（Joint Tenant）形式持有，虽属联权共有，但业主共二人便需先将物业价值减半，除非其中一人已离世，全部权益已属另外一人，银行才可计足；若以分权契（Tenant In Common）形式持有，则直接按持有业权权益比例计算。然而，若属于联名形式负债，则一般仍需在资产值扣减全数负债总额，例如有关按揭贷款共有两位联名借款人，即使业权以分权形式，银行并非按业权比例计算负债金额，原因是在法律上两位须为整笔贷款承担100%还款责任，故此银行会将整笔贷款全数计算。
不少于相等12个月按揭供款流动现金
银行要求借款人需显示持有相关资产已达三个月或以上。有些银行可提供一定程度弹性，如可为借款人计算最近三个月或六个月平均资产值，即使期间资产水平浮动，银行仍可依据平均资产值评估。尽管借款人拥有不少物业及金融产品类别资产，银行仍要求借款人需有一定流动现金，应付日常供款，一般银行要求借款人有不少于相等12个月按揭供款流动现金。
近年楼市客源多元化，透过评估资产水平按揭申请有所增加，但要留意，银行对于审批资产水平按揭申请设有内部额度，或为这类按揭贷款设业务占比上限，若额度已满，有关申请未必可批出，故借款人不宜只向单一银行申请按揭，申请前先了解情况。
王美凤
中原按揭经纪董事总经理
