转按诱因增加转按及套现申请上升｜王美凤

更新时间：15:07 2026-08-27 HKT
发布时间：15:07 2026-08-27 HKT

今年转按市道初现起色，最新数字显示新批转按宗数连升四个月重上逾千宗水平，创30个月新高。究其原因，受惠楼价连同物业估值逐步回升，加上多家银行近月上调按揭现金回赠，促使转按诱因有所增加。

楼价处升轨转按助释放流动资金

今年楼价处于升轨，连带物业估值亦处于回升步伐，截至现时，今年楼价平均上升约一成多，对比去年楼价低位升幅已达17%，物业估值逐步上升，令转按成功率提高。过往当楼价下跌，业主即使有意转按，但估值较低影响按揭成数，业主甚至或需补贴金额方可转按，无疑会降低转按意欲；现时不少单位估值已有一定升幅，当中跑赢大市的屋苑单位估值更已由低位回升逾两成，令转按批出的按揭成数上升，又或透过转按套现的水位增加，令业主更易凭著砖头释放流动资金。

举例，业主持有九龙黄埔花园一个约390方呎的单位，尚余按揭额约428万元，去年银行估值曾降至523万元，若申请转按，以估值之7成按揭计贷款额仅达366万元，变相业主需补贴62万元方可转按；目前单位之最新估值已上升17%达612万元，以估值计之7成按揭金额已达428万元，转按已无需额外补付金额。

不同屋苑或不同单位的楼价升幅不尽相同，以业主持有港岛海怡花园一个约600多方呎的单位为例，尚余按揭额约550万元，去年银行估值曾降至786万元，若申请转按套现，以估值计算7成按揭之贷款额为550万元，未有可供套现之水位；目前单位之最新估值升幅跑嬴大市达25%至980万元，可借按揭额以7成计增至686万元，可腾出之套现水位高达136万元。

银行先后上调按揭现金回赠

楼市复苏基础稳健、楼价稳步回升的势头下，加上资金成本有所下降，促使今年银行楼按取态正面积极，近月市场上多家银行先后上调按揭现金回赠，令转按吸引力增加。然而，目前转按贷款量仍未返回过往活跃水平，原因是2023年期间银行曾上调新造按揭计划息率，于2023年之前已供楼的业主大部份享有的息率比现时还要好，例如2021年至2022年期间银行批出的按息大致上较现时低0.75厘，即现时仍为2.5厘，这些业主若申请转按，按息便会由2.5%上调至目前H按息3.25%，转按意欲自然不大。尽管如此，由2023年第四季起，近两年多之新造H按计划息率至今维持稳定，而一般为两年之罚息期陆续届满，开始吸引这些业主申请转按赚银行回赠。尤其今年银行进一步上调按揭回赠，加上楼价上升，诱因叠加下，推动多些业主申请转按。

举例，业主尚余按揭额600万元，申请平手转按，转按后之按息与现时不变为3.25% (H+1.3% ; H按封顶息P-2%; P现为5.25%)，但转按后银行提供现金回赠达1.3%，即78,000元，扣除转按律师费(约8,000元计)后，仍有高达70,000元回赠金额。有可观的银行回赠作为诱因下，同步亦吸引一些本身已有潜在转按需求的业主，由观望转为行动申请转按。

低息定按诱转按

近月还多了一个转按诱因，尤其自今年3月份接连再有大型银行推出低息定按，有关定按息率2.73%较主流H按息3.25%低半厘，基于美国息率处于横行状态，H按息仍会维持现时3.25%水平一段时间，促使定按吸引力增加；加上有关定按计划照样可提供与H按一样之现金回赠，对于一些有意选用定按的业主来说，定按息率亦成为叠加诱因推动他们付诸行动申请转按。