「先住后付」必先评估利与弊 提防估价不足导致最终挞订｜曹德明
更新时间：05:59 2026-08-17 HKT
发布时间：05:59 2026-08-17 HKT
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一些发展商在推售较大码数的豪宅物业时，会提供「先住后付」的付款方式供买家选择，以提升楼盘的销售表现。笔者将于本文讲解「先住后付」的实际操作方式及其利弊。
一般需先支付「入住许可费」
「先住后付」是一种长成交期的付款方式。当买家购买物业并签署买卖合约时，只需先支付楼价约一至两成的订金（视乎发展商而定），剩余款项则于指定年期届满后才缴付，买家毋须即时供款，便可入住单位。
买家一般需于成交日前支付「入住许可费」，通常相当于楼价的若干百分比。假设合约要求每年缴交3%作为占用物业费用、楼价为3,000万元，即买家每年需支付90万元作为占用物业费（3,000万 × 3%）。若交易顺利完成，该费用可透过回赠形式发还或用作扣减楼价尾数。
此外，买家亦需缴付物业印花税，以及在许可占用期内承担该物业的管理费、差饷、地租及其他相关开支。
较少首期置业 更多时间换楼
「先住后付」的吸引之处在于以较少首期置业，并且提供较长时间安排资金。对于换楼客而言，这尤其具吸引力，因为他们可以先缴付较低的首期入住新居，之后有更多时间出售现有单位，并筹集尾数资金。
如有意选用「先住后付」的买家亦需注意，由于买家在付清尾款前并未拥有业权，因此单位一般只能作自住用途，不能将物业出租。若买家在付尾款时遇上楼市转差，导致楼价下跌及估价下降，银行在审批按揭时可能因估价不足而无法批出足额按揭，届时买家可能需支付更多首期款项。若买家最终选择挞订离场，已支付的楼价及相关费用将被没收，发展商亦有权向买家追讨差价。
不同发展商所提供的「先住后付」计划，其支付条款及细节各有差异。建议买家在选择此类计划时，务必仔细阅读相关条款及细则，并充分考虑当前楼市状况及计划是否符合自身需求。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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