遇遗产物业即打退堂鼓？入市上会前注意事项拆解业权过户迷思｜王美凤

更新时间：06:00 2026-07-31 HKT
发布时间：06:00 2026-07-31 HKT

市场有买家遇上「遗产楼」即打退堂鼓，担心买卖又或者按揭上会出现问题，但其实「遗产楼」不等于做不到按揭。当业主过身留下持有物业，物业成为遗产，但基于物业继承涉及遗产条例、有否遗嘱及业权持有方式的不同处理，故此银行基本上需确定有关法律文件已办妥及完成登记，方会接纳按揭申请。

首先以单一业主的「遗产楼」作说明，若果业主并没有订立有效遗嘱，遗产主要是根据《无遗嘱者遗产条例》以作分配，亲属需向高等法院遗产承办处申请遗产管理书（Letters of Administration）。亲属申请作为遗产管理人有法定优先次序，主要以配偶、子女为先。遗产管理人获法院确认可代表处理有关遗产包括当中之物业买卖，因此，有小部分银行在确定物业之「遗产管理书」已申办妥当后，已可接受按揭申请。

俗称「遗产契」的物业，是指原业权人过身后，物业成为遗产。

办妥遗产归属契后可申请按揭

但必须留意的是，遗产管理人主要是管理遗产的代表，并非必然是物业受益人，例如业主遗下配偶及子女，配偶及子女都可按法例指明比例获分配遗产，当中配偶成为了遗产管理人，但受益人其实包括配偶及子女；又或者业主遗下配偶，没有子女、父母已过身，但有兄弟姊妹，受益人其实包括配偶及兄弟姊妹。那么，为免出现权益上争议，不少银行要求一份名为「遗产归属契」（Assent）亦已办妥并于土地注册处作登记，主要是遗产管理人确认物业已由过身之业主转移至有关继承之受益人。完成Assent文件登记，一般情况下，银行已可接受有关遗产物业之按揭申请。

若果业主在生前已立下有效遗嘱，这代表遗产物业已按遗嘱有指定继承人，那便需按已有遗嘱的法定程序申办「遗嘱认证」（Probate），并于土地注册处登记。「遗嘱认证」主要由法院确定遗嘱有效，并确立「遗嘱执行人」（executor），「遗嘱执行人」已获授权根据遗嘱管理遗产包括出售遗产物业，故此银行一般已可接受有关按揭申请。

但需留意，不同银行对遗产物业的审批方式及取态不一，如有存疑应在入市前先向按揭转介公司确定银行意向或申请条件。简单来说，如「遗产楼」之相关法律手续未完成，买入单位后申请按揭或会被拒；手续已办妥，银行一般可受理按揭申请。有买家担心买入「遗产楼」会涉及业权不清或遗产争拗，原则上若遗产手续文件完成，银行亦接纳有关按揭申请，买入「遗产楼」不等于会出现问题。

至于业权状况，跟一般物业买卖情况无异，买方律师检查业权「睇契」本属于买卖程序一环，若属正常良好业权，律师会向银行确定业权状况，银行若已成功批出按揭原则上便可如常放款完成交易；但若然个别情况出现例如业权不清或争议，那已属于业权状况上再需处理之问题。

若果是多于一名业主的物业，较常见以联权共有（Joint Tenancy）或分权契（Tenancy in Common）的方式持有，联权共有俗称长命契，倘若其中一位业主过身，在生的另一位业主便会自动拥有100%业权。故此，长命契业主之间的业权转让毋须遗产承办手续，其中一位业主去世，业权自动转让至在生之业主，当中只需将死亡证登记在土地注册处。

若以分权契持有物业，例如3人分别持有业权之30%、40%及30%，合共100%，每人持有之业权份额均可独立分割处理，例如其中一人过身，他持有之30%份额业权成为遗产，按照其有遗嘱或无遗嘱方式办理遗产手续。

王美凤
中原按揭经纪董事总经理