旺角迷你全幢商住楼5680万易手 舖位惨蚀近六成 住宅反赚1.5倍
发布时间：10:37 2026-07-07 HKT
港楼「世事如棋」，同一个屋簷下竟然同时上演「悲剧」与「神话」，资深投资者李栢景持有的旺角西洋菜北街一幢迷你全幢商住楼，以5680万易手。原业主持货11年半，全幢物业帐面贬值约23%。
该宗交易表面上看来是一宗蚀让个案，但如果将该幢楼「骨肉分离」拆开来看，背后赚蚀故事相当戏剧化。首先看该厦（西洋菜北街324号林珊阁）「商舖」部分（地下至2楼），每层的建筑面积约1400方呎，合共4200方呎。
今次登记成交价为2680万，11年前（2015年1月）买入价则为6180万，若以最新易手价计算，蚀让惨烈，持货11年半狂蚀3500万，下跌幅度高达57%。
舖位面积4200方呎
此跌幅简直比零售业大市「惨烈」。翻查差估署数据，2015年1月私人零售业楼宇售价指数为524.4点，今年4月最新已跌至319.9点，同期大市整体跌幅才39%。
然而，该地舖跌幅足足57%，踩中近年零售寒冬的「地雷」。
12「纳米户」每个185方呎
当数字显示舖位「蚀到入肉」时，该厦住宅部分（3至14楼）交出亮丽的成绩表，住宅共有12个实用面积185方呎的「纳米户」，总面积合共约2220方呎，以3000万「打包」易手，呎价1.35万，11年前买入价1200万，对照最新易手价帐面非但没有亏损，反而大赚1800万，暴升1.5倍。
比较同期的差估署住宅楼价指数，2015年1月份指数为2841点，最新今年5月份则为321.9点，同期大市升幅仅有13%。可见，这批迷你住宅的表现「跑赢大市」十倍，完全神级表现。
迷你住宅「跑赢大市」
同一个业主、在同一个时间、买入同一幢物业，却因为「舖位」与「住宅」的不同宿命，一边坐跌入谷底（蚀57%），另一边直冲云霄（赚1.5倍）。不过，最终结帐倒贴1700万。
目前的市况下，住宅吃香，上述住宅一梯一伙，适合学生宿舍，亦适合来港工作的海外人士，该地段西洋菜北街旺中带静。
该迷你全幢占地逾1400方呎，住宅所以成为一梯一伙的纳米户，只因起楼的覆盖率远远较地盘为细，加上预留地方兴建电梯及楼梯，因此，每一层可作为住宅的空间非常有限，公众地方远较居住地方为大，妹仔大过主人婆。
