供楼扣税点样悭到尽（下）｜曹德明
更新时间：06:00 2026-05-25 HKT
发布时间：06:00 2026-05-25 HKT
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上回笔者讲解了如何透过「居所贷款利息」扣税节省利息，今回将继续说明其他相关的注意事项。
楼花利息支出不可扣税
近年愈来愈多市民购买一手楼花，因政府早年放宽了楼花按揭成数上限，加上发展商通常会向「即供」付款的买家提供更多折扣，令更多楼花买家选择「即供」付款方式。然而，此方法指的是买家在物业尚未落成时便开始供款，而「居所贷款利息」的扣税指引明确规定「物业必须已作居住用途」，但楼花仍在兴建中，业主尚未入住，因此业主入住前所支付的按揭贷款利息不可用作扣税。
加按利息支出不可扣税
已供满楼的业主可能会将物业再次向银行加按，以套现资金用于周转或其他投资用途。但这笔加按贷款并非用于购买现有住宅，因此相关的利息支出不可用于「居所贷款利息」扣税。
分权共有扣税额需按比例计
若物业为联权共有或分权共有（即多于一个拥有人），每位共有人的「居所贷款利息」扣税额将根据指定方式计算。假设业主A和业主B为其住宅的联权共有人，每人可获扣除的款额上限均为50,000元。假设业主C和业主D为其住宅的分权共有人，分别拥有1/4及3/4的业权，每人可获扣除的款额上限分别为25,000元和75,000元。
只有20个课税年度可扣税
每个人只有20个课税年度可透过「居所贷款利息」扣税。有些供楼人士因家庭需要，可能希望日后更换更大的物业，且预计未来购买的物业贷款金额及利息支出将会增加，建议先不必用尽所有居所贷款利息课税年度，留待日后更换更大物业时使用。
每位供楼人士的情况各有不同，计算税项时亦会有所差异。如对报税有任何疑问，建议向税务局作详细查询。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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