二按加按已近无所遁形 最坏情况可call loan 态度坦诚或予容忍期｜王美凤
发布时间：06:00 2026-05-05 HKT
当借款人向银行承办按揭贷款，借款人须签订一份按揭契约，当中订明若果未获银行书面同意，借款人不可再将按揭物业用作抵押又或以该物业取得贷款。尽管有此协订，总有业主或基于财政上需要而将按揭物业再私下进行二按，业主可能认为一按银行未必会发现，但结果却收到银行通知已发现二按，指出业主违反按揭契约，令业主突然手足无措。
2017年已设二按电子提示
业主可能会以为银行不会主动检视一直准时还款的按揭个案，事实上，在风险管理工作上，银行会定期抽查按揭个案的状况；而自2017年起有了二按电子提示服务，业主无论私自进行二按、加按均近乎无所遁形。
二按电子提示服务由金管局要求并透过土地注册处向银行提供，例如当业主再于财务公司申请二按，财务公司会将二按文件呈交土地注册处办理登记以保障权益，土地注册处辨识有关物业已有一按贷款，会启动系统通知一按银行有关按揭物业再进行二按。
银行获得有关物业的电子提示服务前，会先取得业主同意，为了让此服务顺利推行，以方便银行更有效管理信贷风险，每当业主向银行申请按揭贷款之时，银行均会同步向业主获取同意以使用这项电子提示服务。当然，业主原则上有权不予以同意，但这代表了有关按揭的潜在风险较高，故此银行对于业主不予以同意的个案会作出审慎措施，有些银行会直接拒绝有关按揭申请，亦有银行会将个案之按息上调，又或降低原有可造的按揭成数，所以实际上近乎绝大多数的借款人均会选择同意银行使用有关物业的电子提示服务。这项电子提示服务由2017年起开始至今已近十年，从数字上看已覆盖很大比例仍有按揭之物业。
银行因应多方面决定做法
一般来说，对于违约二按，银行会因应多方面因素去决定做法。首先是借款人是否具诚信并持合作态度，收到银行通知后，能适时回应及负责任地交代情况，甚至主动向银行提出纠正方案，例如只是基于一时资金周转，会于短期内或限时内清还二按，又或提出重组方案，态度合作并表明愿意与银行保持沟通。其次是信贷风险方面的考虑，例如二按连同一按的总贷款额是否过大超出借款人的还款能力，总按揭成数是否过高超出上限等。
当借款人收到银行通知已发现有关二按，如何回应及补救事件，很多时足以影响银行决定如何处理个案。有些时候，借款人未必理解银行为何有此反应，事实上，当借款人与银行订立按揭契据之时，借款人已同意不会擅自就按揭物业再作抵押及取得额外贷款，对于银行来说，借款人擅自加借二按，等于诚信已出现问题，而因为多了二按，借款人的总债务供款占入息比率及物业的总按揭成数已出现了变化，分分钟已超出既定上限规定。
借款人避免逃避及拖字诀
倘若借款人未能即时清还有关二按，但仍然以合作和坦诚的态度向银行解释因由状况，并愿意主动提出合理时限解除二按或解决方案，亦承诺不会再就物业进行加借；加上借款人若一直是准时还款，有关一二按总债务金额占物业估值亦未有过高，这较有机会让银行愿意沟通并达致解决方案。
当中银行有机会给予容忍期，但会加设条件，例如上调息率、收取行政费用、指明限期内解除二按或完成整合计划、要求定期提交财务状况资料、又或额外要求增加担保人或尚还部分贷款金额等。
因此，借款人应避免逃避、拖字诀或不合作的态度去应对银行的质询，这会直接触动银行警觉性，认为个案的诚信风险大增，直接将个案视作违约处理；若加上借款人常拖欠或延迟供款、甚至仍然试图隐瞒拒绝沟通，银行或会采取较极端追究方式，如即时call loan（要求即时向银行偿还所有欠款）。
王美凤
中原按揭经纪董事总经理
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