新盘招标推售趋盛行 留意3个细节位 避免出现估价不足｜曹德明
发布时间：06:00 2026-04-20 HKT
近期部分发展商改变销售策略，新盘开售初期先以「招标」方式推售，即发展商推出的单位不会标明售价，买家需提交投标文件及拟定投标价，而发展商会从众多投标者中拣选出价最高者为最终买家，好处是发展商可在卖楼过程中保持主导角色。
在楼市波动期间，发展商或难以精确定价，但透过招标收集买家的「意向价」，便可避免价单定价过高导致乏人问津，或定价过低而利润减少等问题，同时亦可让实力买家在竞争中推高溢价，做法较为灵活。故此，近期「先招标后出价单」的情况亦有所增加。不过，新盘招标买家亦需留意以下三个事项：
1. 认清要约及邀约
招标所签订的文件可分为「要约（OFFER）」或「邀约（INVITATION TO TREAT）」。前者是合约一方向另一方提出的交易条件，当对方无条件接受该条件后，即构成具有约束力的合约；后者仅属于邀请要约，除非要约对象接受要约，否则双方不构成合约关系。
买方签署的文件属于要约，当发展商接纳后，即成为具有法律效力的文件，买方所支付的本票及支票将成为缴付订金的一部分，此时买方不得退订。
2 银行估价对贷款影响
部分发展商会为招标物业设置「底价」，即买家的投标价须等于或高于底价，最终发展商会以「价高者得」的原则，选出投标价最高的买家进行交易。但需注意，若遇上楼市调整，导致银行对物业估价趋审慎，而当买家成功投标后申请按揭时，若投标价过高，可能会出现估价不足的情况。
此外，银行的估价是以净楼价计算，即将投标价扣除所有折扣、现金回赠及代缴税项等优惠，并以此作为最终批出的贷款额。建议买家事前预留充足的首期现金。
3. 寻求大型物业代理协助
由于投标需填写及签署一系列文件，投标前宜仔细阅读标书内容及条款，谨慎作出决定。一般对招标单位感兴趣的买家会透过熟悉的大型物业代理协助，因为这些代理较了解楼市状况，并能推测发展商的理想价格，从而提高投标成功的机会。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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