逾一成业主考虑今年换楼 即睇「先买后卖」或「先卖后买」利弊｜曹德明
更新时间：06:00 2026-02-02 HKT
发布时间：06:00 2026-02-02 HKT
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不少人在踏出「上车」的第一步后，下一个目标便是「愈住愈大」，并会萌生「楼换楼」的念头。根据笔者公司早前所举办的置业意向调查，有约一成半的受访业主表示会考虑于今年换楼，主要原因包括「改善居住环境」、「家庭需要」及「楼价下跌，趁低换楼」，当中超过半数考虑换购二手物业，心仪物业的楼价主要集中在1,000万元以内，并有近六成半倾向承造高成数按揭。
过去由于各项楼市按揭措施及辣税等限制，令业主在换楼及申请按揭时较为麻烦。不过，现时政府已全面撤销所有住宅辣税，并放宽银行入息要求及按揭成数上限，为换楼客大开方便之门，大大降低换楼门槛，尤其对于想「先买后卖」换楼业主。
「先买后卖」或影响按揭成数
「先买后卖」指先购入新物业，然后才出售旧有物业。根据最新楼按措施，即使有两个物业在身，新物业的按揭成数仍可承造最多七成，并且无须调低供款与入息比率上限。另外，买家亦只需缴交第二标准税率的从价印花税。
有一些「先买后卖」的换楼业主，或会于签订旧有物业的临时买卖合约后，随即签订新物业的临时买卖合约，但须注意，若果旧有物业尚未正式完成交易，新物业如需要申请按揭保险，按揭保险公司最多只可批出八成按揭。
「先卖后买」涉及额外开支
至于「先卖后买」的业主，即完成出售旧有物业后，才购入新物业，由于他们出售旧物业的成交日期早于新物业的成交日期，因此新物业申请按揭上会更为简单，透过按揭保险计划，可申请最高九成按揭。
不过，期间业主可能需要另租居所暂住，并且需搬家两次，当中可能涉及额外租金及搬迁费用。最后，无论是以「先买后卖」或「先卖后买」换楼，都需准备充足资金，并确保有足够的还款能力。如对按揭申请有任何疑问，建议寻求专业及大型的按揭中介咨询。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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