新盘频现低价策略推售 收租西饼客纷大手扫货
发布时间：06:00 2025-12-26 HKT
楼市今年表现逐步向好，新盘交投更一枝独秀，全年主导大市，其中原因为发展商推售全新项目，仍以低价或贴市价推盘，部分属「重型」货尾盘甚至减价促销，吸引用家入市外，投资者更大举出动，市场上频现收租客、西饼客大手扫货，情况相当普遍。
今年推售的全新项目，大部分均以低价出击，定价以贴近同区、甚至较同区二手造价为低以抢夺市场焦点，吸引买家入市，幅度由5%至逾20%不等，造就不少全新盘有不俗的收票反应，令销售情况得到保证。
定价贴近同区抢夺市场焦点
过往投资客受到辣招的限制，新盘市场甚少投资客入市，今年为政府全面撤辣的第2年，投资者购买多于一项住宅物业毋须缴付额外成本，加上发展商以低价策略推盘，令新盘成为投资客主要入市目标；另一方面，本港租金升势持续，在楼价尚未回升下，造就租金回报显著反弹，普遍升穿3厘，种种情况造就投资者入市的导火线。
租金回报反弹 普遍升穿3厘
全新盘成为投资客扫货目标外，不少投资客或收租客更大手扫货，粗略统计，今年推售的新盘，购入2伙或以上的个案，最少超过300宗，扫入单位由2伙至10伙不等，以今年热销的西沙SIERRA SEA为例，开售当日出现大手扫入7伙，涉资逾约3400万；黄竹坑新盘滶晨，更有大手客斥资逾1亿连扫10伙。近期例子包括湾仔单幢式新盘SPRING GARDEN，今年11月初进行首轮销售的60伙，全数单位由大手客购入，不少买家更以全层式扫入单位；本月初推售的西九龙瑧尔，亦有大手客连扫3层合共9伙，涉资约5700万。
货尾盘亦成为投资客或收租客扫货对象，将军澳日出康城凯柏峰、启德区多个项目均现大手客扫货个案，扫货情况甚至较全新盘更激烈，个别楼盘出现西饼客，购入「半打」即6伙以上单位。宏安地产旗下黄大仙荟鸣，今年3月获连扫10伙，共涉资超过4800万；万科香港旗下何文田VAU Residence亦于今年6月获连扫10伙，合共涉资8300万。
今年录得逾300宗大手客扫货个案中，不少涉及资金动辄达亿元以上，最大宗为龙光及合景泰富合作发展、位于鸭脷洲的超级豪宅凯玥，项目今年至今共录得6宗扫货个案，每宗均逾1亿，最大宗为今年3月获连扫6伙，合共涉资逾4.38亿；启德亦有多个项目包括天泷、天玺．天、沄璟等，亦出现为数不少的逾亿大手扫货个案。
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库存量显著回落 首度跌破2万大关
近年新盘货尾库存量一直维持2万伙以上，成为楼价反弹的绊脚石。不过，随着新盘销情理想，发展商亦积极推售货尾，踏入第4季库存量首度跌穿2万伙，并且连续3个月维持2万伙以下。有业界表示，预期明年仍有机会减息，库存量有机会进一步减少。
发展商亦积极推售货尾
今年新盘销售成绩创出一手新例后新高水平，由今年2月开始，每月成交量均录得1000宗以上，并已维持11个月，情况仍未「断缆」。当中以3月份录得2400宗成交，为今年最高，5月、7月成交量亦在2000宗以上，令全年新盘整体销售量逾2万伙。
销情理想造就库存量显著回落，今年大部分时间，库存量企稳在2万伙以上，但踏入第4季首度跌破2万伙大关。据美联研究中心资料显示，9月底全港库存量录约19840伙，按月减少约2%，较年初的23121伙，大幅减少近15%；10月库存量进一步回落至19628伙。
美联分析师岑颂谦指出，今年一手交投表现势如破竹，11月全港累积库存量跌破1.9万伙，录约18889伙，按月续减少3.8%，并连跌10个月，自2023年6月后首次跌穿1.9万伙水平，创近2年半新低，比起今年1月高位23121伙，已大幅减少超过4200伙或约18.3%。在利好消息包括明年仍有机会减息，发展商推盘仍然积极，预料2026年库存量将有机会进一步回落。
岑颂谦续称，库存量减少的同时，截至12月已获批预售但仍未发售的单位约11378伙，对比今年4月高位的16290伙，已大幅减少30%，反映发展商积极推售全新盘的效果。
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