股市今年表现亮丽港人套股换楼还是套楼换股｜曹德明

更新时间：06:00 2025-12-08 HKT
发布时间：06:00 2025-12-08 HKT

年初至今，本港股市表现强劲，其中北水为港股的重要资金来源。在大量南向资金的推动下，港股市场屡创新高。日前港交所公布，首10个月共有81家新上市公司，按年增长五成；首次公开招股集资金额达2,160亿元，按年升逾两倍；总集资金额达5,070亿元，按年增长2.2倍。

股市表现亮丽，部分市民持有股票资产的比重亦有所上升，并带动财富效应。当中，有买家会选择「套股换楼」，即在股市获利后，将资金转投楼市；另外，亦有业主趁股市上升趋势，选择「套楼换股」，即套现楼市资金，投入股票市场。那么，现时应该「套股换楼」还是「套楼换股」呢？

「套股换楼」助增市场购买力

笔者认为，「套股换楼」与「套楼换股」并无冲突，两者的差别仅在于阁下本身持有的是物业还是股票。假如阁下目前并无持有任何物业，且有置业需求，透过「套股换楼」出售股票套现，在某种程度上等同于增加流动资金及首期。一方面有助提升购买力，变相扩大可选择的物业范围；另一方面，亦可降低借贷成本。

现时楼价较几年前的历史高位回落近三成，不少发展商以优惠价推售新盘，加上租金指数持续攀升，而息口则回落至合理水平，「供平过租」的趋势将持续，并有望推动更多用家上车。若本身有置业需求，现时入市不失为一个良好时机。

「套楼换股」不一定放售物业

至于「套楼换股」，顾名思义是利用物业套现资金，并投入于股票市场。无论是将物业出售，或是透过加按套现，前提都是必须持有物业。根据政府统计处的人口普查数据显示，2021年本港约有130万个家庭住户居于自置居所，其中约85.8万户业主已供满楼，占比达66.1%。

目前本港业主的持货能力及还款能力普遍仍然稳健，因此他们暂时没有即时放售物业的需求，换言之，较倾向透过加按物业来套现资金。此外，近年政府逐步放宽按揭成数的楼价上限。根据金管局现行的按揭规定，任何物业无论自住或出租用途，最高可承造七成按揭（亦要视乎借款人的还款能力）。可套现的按揭成数增加，亦可助吸引业主加按套现。

曹德明
经络按揭转介首席副总裁