最优惠利率与H按环环相扣 P息左右封顶利率同时影响入息要求｜曹德明

更新时间：06:00 2025-11-17 HKT
发布时间：06:00 2025-11-17 HKT

最优惠利率（Prime Rate）是银行为优质客户设定的基准贷款利率。在按揭市场中，最优惠利率扮演着关键角色，其中包括银行以此利率为基础推出的「P按」产品，即以最优惠利率计算的按揭贷款计划，其实际息率及借款人每月的还款额会随着最优惠利率波动。

本港银行P息并不统一

「P按」中的「P」指的是最优惠利率，一般银行的P按会以「P减X厘」计算，假设P按为「P减1.75厘」，而P为5厘，则实际按息为5厘减1.75厘等于3.25厘。另外，发展商为买家提供的发展商一按或二按计划，息率多以「P」或「P加X厘」计算，即息口通常高于银行的P按。

由于竞争策略和资金成本差异，现时本港银行的P利率并不统一，市场上主要分为「细P」与「大P」两类。「细P」由汇丰、中银及恒生等主流银行主导，利率为5厘，这3间银行覆盖了本港大部份按揭客户；而「大P」则多由中小型银行采用，利率为5.25厘。此外，亦有少数中小型银行的P利率为5.375厘或5.5厘。

P的走势与美国利率息息相关。在联系汇率制度下，本港利率通常会随美国利率变动而调整。当美国联储局加息时，香港银行会根据自身资金成本考量，可能跟随调升P；反之，若联储局减息，P亦会相应下调。

封顶息率可避免利息暴涨

虽然「H按」是以银行同业拆息（HIBOR）计算的按揭贷款计划，P不会直接决定H按的息率，但亦扮演着「安全网」的角色——银行会为按揭客户提供与P按相同的「封顶息率」。

试举一例，某银行提供的H按计划为「H加1.3厘，封顶息率为P减1.75厘（P=5厘）」。当HIBOR为1厘时，实际按息为1厘加1.3厘等于2.3厘；当HIBOR急升至3厘，按息理论上应达到3厘加1.3厘等于4.3厘。此时，封顶息率便会生效，客户只需按P减1.75厘还款，即5厘减1.75厘，等于3.25厘，从而避免利息支出突然暴涨。

此外，银行在审核H按借贷人的供款与入息比例时，亦会以其封顶息率计算。以上述例子为例，即使HIBOR变动，银行仍会以封顶息率P减1.75厘，即3.25厘来计算借款人入息。因此，P与各种按揭产品紧密相连，供楼或置业人士只要能理解P的走势，不仅有助选择合适的按揭计划，还能长期管理财务规划。

曹德明
经络按揭转介首席副总裁