买楼最怕估价不足 3个方法可自救避免抬钱做按揭｜曹德明

更新时间：06:00 2025-10-27 HKT
发布时间：06:00 2025-10-27 HKT

物业估价是按揭申请的一项重要指标，银行将其视为信贷风险管理的一部分，并根据估价行的专业评估来决定可借出的贷款金额。对买家而言，他们则希望估足价并借足心目中的贷款金额，避免抬钱上会。要留意的是，各银行采用的估价行及估值准则有所不同，考量因素通常包括物业类型、质素及附近的成交纪录等，而楼价及成交价的升跌则是影响物业估价走势的主要因素。

楼市回暖估价态度趋积极

买家最怕遇到估价不足。若银行之估价与物业成交价存在差距，导致批出的贷款额不足以支付成交金额，买家便需准备额外资金支付差额。由于过去几年楼价急跌，部分业主急于套现，愿意大幅减价成交，拖累楼价持续下跌，令屋苑估价下跌，而情况较普遍出现在二手物业买卖中。

不过，近期楼市回暖，部分新盘销情理想，一手市场交投活跃，带动二手市场回升。根据差饷物业估价署的数据显示，本港私人住宅售价指数已连续上升3个月。银行亦开始积极争取按揭业务，物业估价态度也变得积极。根据经络按揭内部研究，本月多个屋苑相关单位的估价均录得升幅，当中个别屋苑的升幅更多达4%。

随著美国重启减息，港息有望跟随回落，加上本港住宅租金持续上升，带动用家入市，部分租客或转向二手市场寻觅笋盘。近期个别新盘定价相对坚挺，随着一手货盘逐渐消化，发展商推盘定价渐见企稳，有助推动银行估价上升，预计楼价将逐步回暖，料银行对住宅按揭的态度将维持积极乐观，升势有望持续。

买家入市前宜先初步估价

虽然部分屋苑的估价有所回升，但仍有其他屋苑的估价未能跟上市场变化。一旦遇到估价不足的情况时，仍有自救的方法。首先，可多比较几间银行，寻找估价最接近成交价的银行；第二，若遇上心仪的单位，可事先利用网上估价平台，或透过大型且专业的按揭中介公司，为该单位进行初步估价；第三，避免借尽按揭成数，并预留充足的备用资金，即使遇上估价不足，也能填补首期开支增加的部分。

曹德明
经络按揭转介首席副总裁